案情介紹：房屋買(mǎi)賣(mài)合同一方違約，要求延遲交房

原告與被告丁某于2016年7月12日在某房地產(chǎn)咨詢有限公司簽訂了《房地產(chǎn)居間協(xié)議》和《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定房屋總價(jià)款為225萬(wàn)元人民幣，原告先行交付20，000萬(wàn)元定金給被告，該定金暫由居間人某房地產(chǎn)咨詢有限公司保管。該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》就定金交付、付款方式、過(guò)戶時(shí)間、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀、稅負(fù)承擔(dān)、違約責(zé)任等都進(jìn)行了明確具體的約定。但是，原告支付定金后，并按該合同約定要求被告進(jìn)一步履行合同時(shí)，被告卻提出不按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間交房，導(dǎo)致被告不愿意配合原告網(wǎng)簽《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，被告要求推遲一年時(shí)間交房且不愿意給付遲延交房的租金補(bǔ)償給原告。原告、被告多次商量未果，原告不得已訴至法院，起訴解除原告與被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，起訴被告返還定金20，000元，請(qǐng)求法院判令被告支付原告違約金45萬(wàn)元，判令被告支付本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。

法院判決：解除該房屋買(mǎi)賣(mài)合同，被告支付原告違約金250，000元

經(jīng)審理查明，原告與被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方的真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行，因被告的原因?qū)е陆灰谉o(wú)法繼續(xù)履行，被告已構(gòu)成根本違約，原告提出的主張于法有據(jù)，本院予以支持。不過(guò)，原告主張的違約金過(guò)高，法院根據(jù)實(shí)際損失為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、兼顧合同的實(shí)際履行情況，并根據(jù)公平、誠(chéng)實(shí)信用原則予以調(diào)整。本院根據(jù)合同法第六十一條第一款、第九十七條、第一百一十四條第一款、第二款、第一百一十六條、《最高人民法院關(guān)于實(shí)用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l的規(guī)定判決：解除原告與被告簽訂的XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；被告于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告違約金250，000元。

律師說(shuō)法：定金和違約金可以選擇嗎？

當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中既約定有定金，又約定違約金時(shí)。首先，看房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否生效，如果該合同已經(jīng)生效，該定金可能作為房?jī)r(jià)款的一部分抵消；如果收取定金的一方違約，交付定金的一方可主張雙倍返還定金。其次，合同中既約定了定金又約定了違約金，守約方可以根據(jù)定金和違約金的估算金額，選擇其一進(jìn)行主張；通常情況下，法院不會(huì)既支持定金（本處所指的定金是指定金法則的雙倍定金），又支持違約金。最后，本判例的定金返還，主要是返還原告已交付的款項(xiàng)，并非定金罰則所指向的雙倍懲罰性定金。法律是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、有時(shí)需要咬文嚼字的工作，在簽訂合同或主張權(quán)利時(shí)稍不注意，可能結(jié)果完全不同。所以，不管在簽署合同還是向法院主張權(quán)利時(shí)，最好有具有房產(chǎn)合同經(jīng)驗(yàn)的律師把關(guān)為妥。

徐紅英律師：13818076833

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=16217d47-755c-4010-8bea-a72700f95aef