以合法形式掩蓋非法目的

案例簡(jiǎn)介：

1999年，原告經(jīng)上海市體育運(yùn)動(dòng)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市體委）分配，分得上海市閔行區(qū)漕寶路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋，即本案系爭(zhēng)房屋，以公租房的性質(zhì)居住使用。據(jù)原告了解，涉案的XX新村小區(qū)于1992年由上海XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于當(dāng)時(shí)其公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，故掛靠在被告上海XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。1999年，上海市徐匯區(qū)人民政府、市體委等單位分別向XX公司購(gòu)買(mǎi)了包括本案系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的XX新村小區(qū)的房屋，并分配給包括原告在內(nèi)的相關(guān)人員。鑒于上述原因，導(dǎo)致原告于2006年想按照上海市公租房出售規(guī)定，用工齡將系爭(zhēng)房屋購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人為被告徐某，且被告徐某購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋時(shí)還辦理了銀行抵押貸款。目前，涉案的XX新村小區(qū)房屋上的銀行貸款抵押?jiǎn)栴}，在有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)處理下已經(jīng)得以解決。原告認(rèn)為，兩被告雖然簽訂了內(nèi)銷房出售合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但兩被告簽訂合同的真實(shí)目的并非涉案房屋的交易，而是以合法的形式掩蓋其非法融資的目的，侵害了第三人的利益，應(yīng)屬無(wú)效合同。故原告訴至法院，要求判令上述合同無(wú)效；被告XX公司與被告徐某將上海市閔行區(qū)漕寶路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告XX公司名下。

法院判決：以合法形式掩蓋非法目的致使合同自始無(wú)效

經(jīng)審理查明，本案涉案的上海市閔行區(qū)漕寶路XXXX弄XX新村住宅小區(qū)由被告XX房產(chǎn)公司立項(xiàng)建設(shè)開(kāi)發(fā)，由海盛公司投資參建。海上新村住宅產(chǎn)權(quán)人為七寶公司。XX新村住宅小區(qū)建成后由上海市XX物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理服務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條明確規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！北景钢?，被告XX公司與被告徐某雖然簽訂了《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》，以買(mǎi)賣(mài)的形式將原屬被告XX公司名下的本案系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記至被告徐某名下，但被告徐某并未實(shí)際支付購(gòu)房款，被告XX公司亦從未將系爭(zhēng)房屋實(shí)際交付給被告徐某居住使用，相反，被告徐某表示其并不知曉系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際情況，只是在海上XX公司告知員工可以購(gòu)買(mǎi)期房后，由海上XX公司辦理了后續(xù)的相關(guān)手續(xù)。因此，雙方簽訂房屋合同，并非真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)意思表示，而是通過(guò)虛假房屋買(mǎi)賣(mài)行為掩蓋了套取銀行購(gòu)房貸款的目的，違反了上述《中華人民共和國(guó)合同法》之相關(guān)規(guī)定，雙方簽訂的合同應(yīng)為無(wú)效合同，自始不具有法律效力。

鑒于原告實(shí)際居住使用系爭(zhēng)房屋至今，本案不存在系爭(zhēng)房屋交付或返還的問(wèn)題，且目前系爭(zhēng)房屋的抵押已經(jīng)注銷，具備恢復(fù)登記至被告XX公司名下的基礎(chǔ)條件，故原告要求由被告XX公司與被告徐某將上海市閔行區(qū)漕寶路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至被告七寶公司名下的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。

律師說(shuō)法：以合法的形式掩蓋非法的目的合同自始無(wú)效

所謂無(wú)效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上確定地當(dāng)然自始不發(fā)生法律效力的合同。這里的不發(fā)生法律效力，是指不發(fā)生該合同當(dāng)事人所追求的法律效果。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的，可認(rèn)定該合同無(wú)效：(1) 一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國(guó)家利益的合同（一方以欺詐、脅迫手段訂立的合同，屬于意思表示不真實(shí)的合同，一般屬于可變更或撤銷的合同，只有在損害了國(guó)家利益時(shí)，才屬于無(wú)效合同）；(2)惡意串通，并損害國(guó)家、集體或第三人利益的合同;(3)合法形式掩蓋非法目的的合同;(4)損害社會(huì)公共利益的合同;(5)違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同;(6)對(duì)于造成對(duì)方人身傷害或者因故意或重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失免責(zé)的合同條款；(7)提供格式條款一方免除責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的條款無(wú)效。

那么，效力待定的合同與無(wú)效合同的區(qū)別有哪些，效力待定的合同雖欠缺法律關(guān)于合同的生效要件，但經(jīng)過(guò)權(quán)利人的追認(rèn)可以生效，在追認(rèn)之前，合同的效力處于待定狀態(tài)。效力待定不僅保護(hù)權(quán)利人的利益，而且兼顧了相對(duì)人的利益。而無(wú)效合同因其具有違法性，所以自始不具有法律效力，不會(huì)因追認(rèn)而生效，無(wú)效合同不因當(dāng)事人的追認(rèn)而發(fā)生法律效力是它與效力待定合同的基本區(qū)別。

以上就是“哪些情況下合同自始不具有法律效力”的相關(guān)問(wèn)題的解答。無(wú)論是對(duì)買(mǎi)方還是賣(mài)方來(lái)說(shuō)，房屋交易都是其一生的重大決策。為了買(mǎi)賣(mài)雙方交易的順利完成，同時(shí)保護(hù)自身的合法權(quán)益，建議您在進(jìn)行交易之前咨詢相關(guān)專業(yè)律師，相信他們能給您一個(gè)專業(yè)的解答和建議。

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