案情簡介：起訴房產(chǎn)證逾期辦理違約金慘遭敗訴  

2005年1月21日，原、被告在原延邊鑫華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（現(xiàn)更名為延邊鑫匯佳商貿(mào)有限公司）售樓處簽訂商品房買賣合同，原告已支付總房款194853元，但被告交付房屋后，未按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原告多次找被告要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，被告卻以種種理由推托，至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?，F(xiàn)請求法院依法確認原、被告之間的《房屋買賣合同》有效；判令被告立即給原告辦理房屋所有權(quán)證，辦理房地產(chǎn)證書的稅費由原、被告按照法律規(guī)定各自負擔(dān)；被告支付逾期辦理房地產(chǎn)證書的違約金（按照已付購房款總額按中國人民銀行計收逾期貸款利息標(biāo)準計算，自2006年7月1日至辦理房屋產(chǎn)權(quán)證為止）。

被告鑫匯佳公司辯稱：對房屋買賣合同有效無異議，被告未辦理房屋所有權(quán)證的原因是原告未交超面積房款19681元及日萬分之二的違約金，被告交付原告的房屋實際面積超出合同約定面積1.51平方米，現(xiàn)要求支付超面積房款19681元及違約金，交超面積房款后，可以給辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。另，原告主張被告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金的訴訟請求，超過法律規(guī)定的2年訴訟時效，且原告主張的違約金訴訟請求，沒有事實和法律依據(jù)。雖然合同第四條約定了原、被告的房款計價方式為按套計算，但第五條中約定的面積差異處理方式中，既有格式條款又有非格式條款，即當(dāng)事人選擇按套計價的不適用本條規(guī)定（格式條款）和商品房交付后產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的雙方同意按第二種方式進行處理（非格式條款），此兩種方式內(nèi)容不一致，根據(jù)合同法第41條規(guī)定，應(yīng)采用雙方約定的非格式條款處理面積差異。因此，應(yīng)駁回原告的訴訟請求。

法院判決：原告與被告之間商品房買賣合同有效；被告于本判決生效之日立即給原告辦理房屋所有權(quán)證。

經(jīng)審理查明，本案爭議焦點為朱美子是否應(yīng)交超面積房款以及原告主張的被告鑫匯佳公司因逾期辦理房屋所有權(quán)證應(yīng)支付違約金的訴訟請求是否超過法律規(guī)定的2年訴訟時效。

一、對原、被告雙方當(dāng)事人爭議的朱美子是否應(yīng)交超面積房款問題，朱美子與鑫匯佳公司之間簽訂的《商品房買賣合同》第四條中，明確約定買受人朱美子以按套（單元）計價的方式購買涉案房屋，總房款為194853元。該《商品房買賣合同》第五條系出售人和買受人選擇建筑面積或套內(nèi)建筑面積為計價方式時，對面積發(fā)生差異而適用的處理條款。結(jié)合朱美子與鑫匯佳公司已經(jīng)約定以按套（單元）計算方式計算房屋價款，且朱美子已經(jīng)按合同約定支付了全部房款等事實，作為出售人鑫匯佳公司在交付房屋10余年以后再要求朱美子支付超面積款無事實及法律依據(jù)。因此，鑫匯佳公司要求朱美子支付超面積款19681元及違約金的抗辯意見，本院不予支持。

二、被告鑫匯佳公司主張的超過2年訴訟時效問題，鑫匯佳公司未在合同約定期限內(nèi)給原告辦理所有權(quán)登記已構(gòu)成違約，原、被告雙方對超面積房款交付時間沒有約定，鑫匯佳公司主張在交付房屋時已通知朱美子支付超面積房款證據(jù)不足，故不能成為未按約定辦理所有權(quán)登記的抗辯理由。依據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同第15條明確約定，”出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)辦理權(quán)屬登記手續(xù)”，鑫匯佳公司按約定交付商鋪后，即2006年7月1日之前應(yīng)給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但原告未在2006年7月1日至2008年7月1日期間，向被告主張逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，原告亦未向本院提供相關(guān)證據(jù)。因雙方在合同中明確約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的期限和違約金，鑫匯佳公司違約行為并不處于持續(xù)狀態(tài)。

綜上，朱美子要求確認合同有效、辦理所有權(quán)登記的訴訟請求，本院予以支持；朱美子要求鑫匯佳公司支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金的訴訟請求，本院不予支持；鑫匯佳公司要求朱美子支付超面積房款19681元及違約金的抗辯意見，本院不予支持。

律師說法：逾期辦證的訴訟時效

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款”合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準計算”的規(guī)定，合同沒有約定違約金或損失難以確定時，適用該條款。本案中雙方已約定違約金，且原告也不能舉證證明因鑫匯佳公司未按約定辦理產(chǎn)權(quán)證給其造成的損失。因此，原告主張鑫匯佳公司承擔(dān)違約金的訴訟請求不成立。

最高人民法院民一庭法官韓延斌在《民事審判指導(dǎo)與參考》(2006年第1輯)上發(fā)表的《第18條規(guī)定的解讀》一文中認為逾期辦證違約金的訴訟時效計算應(yīng)分三種情況處理：

（1）當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時效；

（2）當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效。在實際計算時，應(yīng)采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時間倒推2年，這2年內(nèi)發(fā)生的違約金沒有超過訴訟時效；

（3）當(dāng)事人沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計算的，從公平誠信原則出發(fā)，由出賣人按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結(jié)算辦法》規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準計算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第十八條第二款的規(guī)定。

以上即是“起訴房產(chǎn)證逾期辦理違約金慘遭敗訴  逾期辦證的訴訟時效

”的案例解析，綜上所述，當(dāng)權(quán)力遭受侵害時，一定要及時通過法律手段維護自己的合法權(quán)力，切莫因一時倦怠，導(dǎo)致超過訴訟時效，屆時再起訴，即使事實證據(jù)齊全，法院也不會支持您的主張。如遇相關(guān)法律問題，可咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師魏國鵬魏律師，專業(yè)房產(chǎn)律師為您出謀劃策，答疑解惑。