商品房買賣過程中

案情簡介：簽訂房屋買賣合同后拒絕履行

2016年4月8日，原告顧某與被告王某、陳某簽訂了房屋買賣合同，約定：兩被告將上海市浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)彩云路XXX弄XXX號203室動遷房(尚未辦理小產(chǎn)證)出售給原告，被告到手價為525,000元，簽訂當日原告支付被告125,000元，原告付清房款后辦理過戶手續(xù)；其余應(yīng)由被告支付給動遷公司的購房款、辦證費用等均由原告承擔；被告收到房款后不愿意出售203室房屋屬違約，應(yīng)雙倍賠償原告已付房款。合同簽訂后，原告按約支付給被告125,000元，并向動遷公司支付了被告的購房款，但被告現(xiàn)表示不同意出售房屋。原告認為，被告應(yīng)按合同約定履行合同，同時要求被告王某、陳某支付原告遲延履行違約金人民幣(幣種下同)71,220元(按已付房款的雙倍計算后適當調(diào)低)庭審中，原告要求將剩余房款400,000元交到法院，同意由法院在本案中一并處理房款交付問題。被告則稱對原告訴稱的雙方簽訂合同的經(jīng)過、約定的房屋價款等基本事實沒有異議，其一開始準備另購房屋故愿意出售203室房屋，現(xiàn)在打算自住，而且房價上漲得厲害，所以不同意出售了。

法院判決：雙方的房屋買賣合同成立

經(jīng)審理查明，原告顧某與被告王某、陳某確實簽訂了房屋買賣合同，雙方在《房地產(chǎn)買賣居間合同》約定了標的房屋的坐落、面積、成交價等，并無“約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同”的條款或意思表示，故本院認為，該《房地產(chǎn)買賣居間合同》屬于房屋買賣合同本約；二、根據(jù)合同法司法解釋(二)的規(guī)定，當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應(yīng)當認定合同成立。本案房屋買賣合同的當事人姓名、標的、價款均已確定，故本院認定，雙方的房屋買賣合同成立。

對原告的第一項請求，法院認為，一、雙方在《房地產(chǎn)買賣居間合同》中并未明確約定辦理過戶交易的時間，現(xiàn)原告已將400,000元交至本院，作好了履行其支付房款義務(wù)的準備，有權(quán)要求被告履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)；二、第三人已經(jīng)明確表示可以將203室房屋過戶至被告王某名下；三、203室房屋的大產(chǎn)證核準日期為2008年11月14日，被告王某簽訂安置協(xié)議的時間是2005年10月21日，該房屋已經(jīng)符合安置房轉(zhuǎn)讓所需的“滿三年”條件。所以對原告繼續(xù)履行的請求法院予以支持。對原告的第二項訴請，本院認為，該條款所約定的“雙倍賠償”的性質(zhì)是甲方拒絕履行時的“損害賠償違約金”，指向的是履行行為本身，與原告訴稱的“遲延履行違約金”不同。現(xiàn)原告已經(jīng)選擇要求被告繼續(xù)履行，無權(quán)同時主張“不履行”時的損害賠償違約金，故對原告的第二項訴請，本院不予支持。

律師說法：如何界定房屋買賣合同中的預(yù)約與本約

判斷當事人之間訂立的商品房買賣合同系本約還是預(yù)約的根本標準應(yīng)當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。對于當事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，并據(jù)此對當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準確界定。在本案中，商品房買賣雙方在《房地產(chǎn)買賣居間合同》約定了標的房屋的坐落、面積、成交價等，且并無“約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同”的條款或意思表示，故此時簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》就為房屋買賣合同的本約。

對于就不履行約定的違約金，當事人的意思就是就整個不履行合同的行為造成的實際損失預(yù)定的賠償金，守約一方只能在要求支付違約金和要求繼續(xù)履行之間作出選擇：要么要求支付違約金，免除對方繼續(xù)履行的責任;要么，要求繼續(xù)履行，不得要求支付違約金

以上就是對“商品房買賣過程中，如何界定房屋買賣合同中的預(yù)約與本約”問題的分析，在商品房交易的過程中，購房合同是否成立有效直接關(guān)系到我們的合法權(quán)益能否被法律所保護。對于“買房”這件大事，在進行相關(guān)交易之前，最好先咨詢一下房產(chǎn)專業(yè)律師，了解相關(guān)程序，以便防患于未然，減少法律風險。

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