題目：房屋買賣中一方無權處分 合同是否具有法律效力

導讀：住房是關系到人們生活質量的重大問題，當進行房屋交易時我們一般都會格外謹慎，但仍避免不了一些意外的情況。當房屋買賣遭遇無權處分，我們所簽訂的合同還具有法律效力嗎？遭遇無權處分后，我們如何維權？下文通過案例為您說明。

房屋買賣中一方無權處分

案例簡介：無權處分合同中當事人拒絕追認的法律效力

系爭房屋的權利人為梅某，系被告女兒。2015年4月26日，在銳甲事務所（丙方）的居間介紹下，被告作為出賣人梅某（甲方）的代理人與原告（乙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定甲方以670萬元的價款向乙方轉讓系爭房屋，乙方向丙方支付意向金10萬元，如甲方在《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉為定金，以擔保合同的繼續(xù)履行，并且乙方應于甲方簽署本協(xié)議后三日內補足定金至20萬元。同日，雙方簽訂《房屋買賣合同》，且被告出具書面承諾書，內容為“本人承諾已經(jīng)得到上海市浦東新區(qū)藍村路XXX弄XXX號XXX室之房地產(chǎn)（下稱“該房地產(chǎn)”）所有權（共有權人）梅某（下稱“權利人”）的合法授權。權利人授權承諾人代其簽訂與買受方買賣該房地產(chǎn)的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及相關合同并代為收取定金／房款（若有）20萬元。若之后權利人否認授權或因出售方之原因，最終導致所簽署合同無效或《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無法簽署或房屋買賣無法順利交易，承諾人愿意按該房地產(chǎn)總價20%支付買受方違約金，并按該房地產(chǎn)總價2%支付居間方居間補償費，并承擔由此造成的一切后果（含對買受方已付房款隨之返還并承擔連帶擔保責任、承擔買受方為此支付的律師費（以該房地產(chǎn)總價2%為限、訴訟費等一切費用）。該承諾書由承諾人提供，系承諾人的真實意思表示！”原告于當日支付定金10萬元，被告同意由銳甲事務所代為保管。合同簽訂幾天后，梅某答復稱不同意出售系爭房屋。2015年5月上旬，銳甲事務所將定金返還原告。梅某訴至法院，稱被告簽訂合同時未與其溝通，其也沒有委托被告出售房屋，中介打電話時，其也明確表示不同意出售系爭房屋。

法院判決：無權處分人應支付合理違約金

被告未取得房屋產(chǎn)權人梅某授權、事后也未得到追認，其代表產(chǎn)權人梅某與原告訂立的買賣合同對梅某不具有法律效力。在此情形下，涉案房屋買賣顯然無法達成，原告要求依據(jù)被告出具的承諾書追究其違約責任，具有事實依據(jù)。涉案承諾書約定了高額違約金，但根據(jù)違約金的性質，應以損失補償為主。以事實和證據(jù)判斷，原告損失并不大。被告以當時簽署承諾書時未閱讀具體內容作為免責理由，無法律依據(jù)。被告作為具有完全民事行為能力的成年人，理應對其實施的民事行為承擔法律責任。審理中，原告撤回并減少部分訴請，系當事人對自身民事權利及訴訟權利的處分，本院予以準許。

律師說法：無權處分合同有效

根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定，在權利人追認或者無權處分人獲得處分權之前，無權處分他人的買賣合同屬于效力未定的合同。但《最高人民法院關于審理買賣合同案件適用法律的解釋》第三條規(guī)定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。也就是說，無權處分人與買受人簽訂的房屋買賣合同是有效的，但是合同目的無法實現(xiàn)，因此，原告可以通過主張通過違約金的方式挽回損失，但違約金應與損失相當，不能過高。

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