標(biāo)題：簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同  其違約金有效嗎

導(dǎo)讀：在房屋買(mǎi)賣(mài)的眾多合同糾紛中，最常見(jiàn)的糾紛恐怕就是與買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)的糾紛。簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，該合同中的違約金就一定有效嗎？簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不代表該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一定生效。下面我們通過(guò)一個(gè)已決案例進(jìn)行解析說(shuō)明。

雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同

案例簡(jiǎn)介：簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，不支持按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同支持違約金

2015年5月31日，被告徐某作為出賣(mài)方（甲方）、原告劉某作為買(mǎi)受方（乙方）、上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司作為居間方（丙方）簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，約定240萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房屋。當(dāng)天，被告徐某作為出賣(mài)方（甲方）、原告劉某作為買(mǎi)受方（乙方）還簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。該第十一條“違約責(zé)任”約定，甲、乙雙方任何一方未按本合同約定履行，應(yīng)當(dāng)按照總房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之五支付對(duì)方逾期違約金，逾期超過(guò)二十日的，守約方有權(quán)要求繼續(xù)履行或單方解除本合同。若守約方解除本合同的，須書(shū)面通知對(duì)方，且違約方需按總房?jī)r(jià)款的20%向守約方支付違約金。

在被告取得房屋產(chǎn)權(quán)以后，拒絕與原告簽訂本約，也拒絕進(jìn)行房屋交易。原告向被告寄送《告知函》一份，表明因被告不再售賣(mài)該房屋，故要求自當(dāng)日起解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求被告退還房款2萬(wàn)元、支付違約金48萬(wàn)元。原告向被告寄送《告知函》一份，表明因被告不再出售該房屋，故要求自當(dāng)日起解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求被告退還房款2萬(wàn)元、支付違約金48萬(wàn)元。被告表示，同意解除房屋合同，但不同意原告的其他訴訟請(qǐng)求。

法院判決：雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，判被告雙倍返還定金

經(jīng)審理查明，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律與行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》雖約定了房屋的位置、面積、價(jià)格、付款方式等內(nèi)容，但尚不確定，并且同時(shí)約定了簽訂示范合同即《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的前提和時(shí)間。從雙方當(dāng)事人簽約時(shí)的真實(shí)意思來(lái)認(rèn)識(shí)，涉案《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)屬當(dāng)事人間對(duì)將來(lái)簽訂確定的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)先安排，為預(yù)約合同。雙方當(dāng)事人因此負(fù)有按《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定的條件簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的義務(wù)。現(xiàn)被告僅因自己主觀因素的變化而拒絕按原約定條件與原告繼續(xù)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，是對(duì)預(yù)約合同的違反。原告據(jù)此解除與被告間的合同，于法有據(jù)，本院予以確認(rèn)。

至于《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，原、被告一致同意解除相關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。原告另主張返還房款、支付違約金。因預(yù)約合同履行利益的損失實(shí)為訂約機(jī)會(huì)的損失，而非本約合同簽訂后未獲履行造成的實(shí)際損失，現(xiàn)合同約定的“違約責(zé)任”條款所指向的是違反需通過(guò)簽訂本約最終確定的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系主要權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，而非指向締約階段拒不簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的行為，故原告的違約金訴請(qǐng)，缺乏依據(jù)，本院難以支持。因此，本院將按定金罰則予以處理。

該房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的違約金有效嗎？

律師說(shuō)法：

所謂預(yù)約，事實(shí)上是與本約對(duì)立而言，以訂立本約作為合同債務(wù)的內(nèi)容。簽訂預(yù)約就必須訂立本約合同嗎？并不必然。預(yù)約的目的是穩(wěn)定交易機(jī)會(huì)，當(dāng)事人訂立預(yù)約后雖然對(duì)同時(shí)存在的其他交易機(jī)會(huì)的選擇能力大為降低，但并非僅局限于此?；谶@樣的信賴(lài)，當(dāng)事人將為訂立本約做各種準(zhǔn)備工作，放棄尋找其他商機(jī)，全心全意為訂立本約及將來(lái)履行本約而努力。如果對(duì)方當(dāng)事人違反了預(yù)約，沒(méi)有履行訂立本約的義務(wù)，當(dāng)事人的各種準(zhǔn)備工作就會(huì)落空，失去其他有利商機(jī)，其合法權(quán)益無(wú)疑會(huì)受到損害。

但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每一主體均追求自身利益最大化。在這種情形下，雖然當(dāng)事人已訂立預(yù)約，擁有一個(gè)機(jī)會(huì)，但若在締結(jié)本約之前，又出現(xiàn)了其他更為難得的機(jī)會(huì)，當(dāng)事人自會(huì)權(quán)衡利弊，決定取舍，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。過(guò)分強(qiáng)調(diào)對(duì)預(yù)約的實(shí)際履行，有可能引發(fā)當(dāng)事人的抵觸心理，導(dǎo)致更多糾紛的發(fā)生。預(yù)約合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。預(yù)約合同中的已決條款，非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改，否則構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約。對(duì)預(yù)約合同的未決條款，則由雙方當(dāng)事人繼續(xù)談判，以達(dá)成正式、完備的本約。

預(yù)約合同的賠償責(zé)任問(wèn)題，可以由當(dāng)事人在預(yù)約中約定違約金或定金。違約金和定金責(zé)任主要由當(dāng)事人約定。如果當(dāng)事人之間無(wú)此項(xiàng)約定，或者違反預(yù)約的一方當(dāng)事人在承擔(dān)違約金或定金責(zé)任后，對(duì)方當(dāng)事人仍有損失的，就要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。當(dāng)然損害賠償責(zé)任也可由當(dāng)事人約定，對(duì)于損害賠償責(zé)任的范圍，一定要嚴(yán)格把握。違反預(yù)約的賠償范圍應(yīng)以信賴(lài)?yán)鎿p失為限，不應(yīng)包括期待利益的損失。

以上就是“訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的違約金有效嗎？”問(wèn)題之解答。簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其合同成立，但并不意味著該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一定生效，可能還有約定需滿(mǎn)足所附條件的情形。當(dāng)您在房屋交易中遇到諸如此類(lèi)的問(wèn)題，不要著急，或許相關(guān)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師會(huì)幫到您，相信他們的幫助一定能在最大程度上維護(hù)您的合法權(quán)益。

判決書(shū)網(wǎng)址：

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=3ef8ae5b-a218-4d03-9aac-9ae08fbd1550&KeyWord=房屋買(mǎi)賣(mài)