標題：簽訂了房屋買賣合同  其違約金有效嗎

導(dǎo)讀：在房屋買賣的眾多合同糾紛中，最常見的糾紛恐怕就是與買賣合同相關(guān)的糾紛。簽訂了房屋買賣合同之后，該合同中的違約金就一定有效嗎？簽訂房屋買賣合同，不代表該房屋買賣合同一定生效。下面我們通過一個已決案例進行解析說明。

雙方簽訂了房屋買賣合同

案例簡介：簽訂了房屋買賣合同之后，不支持按照房屋買賣合同支持違約金

2015年5月31日，被告徐某作為出賣方（甲方）、原告劉某作為買受方（乙方）、上海中原物業(yè)顧問有限公司作為居間方（丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定240萬元轉(zhuǎn)讓系爭房屋。當天，被告徐某作為出賣方（甲方）、原告劉某作為買受方（乙方）還簽訂《房屋買賣合同》。該第十一條“違約責(zé)任”約定，甲、乙雙方任何一方未按本合同約定履行，應(yīng)當按照總房價款的日萬分之五支付對方逾期違約金，逾期超過二十日的，守約方有權(quán)要求繼續(xù)履行或單方解除本合同。若守約方解除本合同的，須書面通知對方，且違約方需按總房價款的20%向守約方支付違約金。

在被告取得房屋產(chǎn)權(quán)以后，拒絕與原告簽訂本約，也拒絕進行房屋交易。原告向被告寄送《告知函》一份，表明因被告不再售賣該房屋，故要求自當日起解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，并要求被告退還房款2萬元、支付違約金48萬元。原告向被告寄送《告知函》一份，表明因被告不再出售該房屋，故要求自當日起解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，并要求被告退還房款2萬元、支付違約金48萬元。被告表示，同意解除房屋合同，但不同意原告的其他訴訟請求。

法院判決：雙方解除房屋買賣合同，判被告雙倍返還定金

經(jīng)審理查明，原、被告就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律與行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效?！斗课葙I賣合同》雖約定了房屋的位置、面積、價格、付款方式等內(nèi)容，但尚不確定，并且同時約定了簽訂示范合同即《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的前提和時間。從雙方當事人簽約時的真實意思來認識，涉案《房屋買賣合同》應(yīng)屬當事人間對將來簽訂確定的房屋買賣合同的預(yù)先安排，為預(yù)約合同。雙方當事人因此負有按《房屋買賣合同》約定的條件簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的義務(wù)。現(xiàn)被告僅因自己主觀因素的變化而拒絕按原約定條件與原告繼續(xù)簽訂買賣合同，是對預(yù)約合同的違反。原告據(jù)此解除與被告間的合同，于法有據(jù)，本院予以確認。

至于《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，原、被告一致同意解除相關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并無不當，本院予以支持。原告另主張返還房款、支付違約金。因預(yù)約合同履行利益的損失實為訂約機會的損失，而非本約合同簽訂后未獲履行造成的實際損失，現(xiàn)合同約定的“違約責(zé)任”條款所指向的是違反需通過簽訂本約最終確定的買賣關(guān)系主要權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，而非指向締約階段拒不簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的行為，故原告的違約金訴請，缺乏依據(jù)，本院難以支持。因此，本院將按定金罰則予以處理。

該房屋買賣合同中約定的違約金有效嗎？

律師說法：

所謂預(yù)約，事實上是與本約對立而言，以訂立本約作為合同債務(wù)的內(nèi)容。簽訂預(yù)約就必須訂立本約合同嗎？并不必然。預(yù)約的目的是穩(wěn)定交易機會，當事人訂立預(yù)約后雖然對同時存在的其他交易機會的選擇能力大為降低，但并非僅局限于此?；谶@樣的信賴，當事人將為訂立本約做各種準備工作，放棄尋找其他商機，全心全意為訂立本約及將來履行本約而努力。如果對方當事人違反了預(yù)約，沒有履行訂立本約的義務(wù)，當事人的各種準備工作就會落空，失去其他有利商機，其合法權(quán)益無疑會受到損害。

但是在市場經(jīng)濟條件下，每一主體均追求自身利益最大化。在這種情形下，雖然當事人已訂立預(yù)約，擁有一個機會，但若在締結(jié)本約之前，又出現(xiàn)了其他更為難得的機會，當事人自會權(quán)衡利弊，決定取舍，這也是市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律。過分強調(diào)對預(yù)約的實際履行，有可能引發(fā)當事人的抵觸心理，導(dǎo)致更多糾紛的發(fā)生。預(yù)約合同對雙方當事人具有約束力。預(yù)約合同中的已決條款，非經(jīng)當事人協(xié)商一致不得更改，否則構(gòu)成對預(yù)約合同的違約。對預(yù)約合同的未決條款，則由雙方當事人繼續(xù)談判，以達成正式、完備的本約。

預(yù)約合同的賠償責(zé)任問題，可以由當事人在預(yù)約中約定違約金或定金。違約金和定金責(zé)任主要由當事人約定。如果當事人之間無此項約定，或者違反預(yù)約的一方當事人在承擔(dān)違約金或定金責(zé)任后，對方當事人仍有損失的，就要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。當然損害賠償責(zé)任也可由當事人約定，對于損害賠償責(zé)任的范圍，一定要嚴格把握。違反預(yù)約的賠償范圍應(yīng)以信賴利益損失為限，不應(yīng)包括期待利益的損失。

以上就是“訂了房屋買賣合同之后，該房屋買賣合同中約定的違約金有效嗎？”問題之解答。簽訂了房屋買賣合同，其合同成立，但并不意味著該房屋買賣合同一定生效，可能還有約定需滿足所附條件的情形。當您在房屋交易中遇到諸如此類的問題，不要著急，或許相關(guān)房產(chǎn)專業(yè)律師會幫到您，相信他們的幫助一定能在最大程度上維護您的合法權(quán)益。

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