房屋合同履行中一方被抓

案情介紹：刑事拘留是否屬于房屋合同履行中的不可抗力

2014年11月26日，原告張某，劉某、與被告翟某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》及附件《房地產(chǎn)買賣合同》，約定，劉某、張某、將系爭(zhēng)房屋出售給被告翟某，總房?jī)r(jià)款為630萬(wàn)元。當(dāng)日，雙方還簽訂一份《買賣合同之特別補(bǔ)充協(xié)議》，約定，為配合被告辦理貸款，合同成交價(jià)定為820萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)為630萬(wàn)元。其中超出實(shí)際房?jī)r(jià)部分計(jì)190萬(wàn)元無(wú)需支付給甲方，甲方配合乙方做足一定金額的轉(zhuǎn)賬憑證，供乙方辦理貸款使用。上述合同簽訂當(dāng)日，被告支付原告購(gòu)房定金2萬(wàn)元。2014年12月16日，被告支付原告購(gòu)房款8萬(wàn)元。2015年1月14日、15日，被告分次支付原告購(gòu)房款共計(jì)90萬(wàn)元。2015年5月21日，被告申請(qǐng)的銀行貸款560萬(wàn)元經(jīng)中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海楊浦支行審核通過(guò)。之后，被告并未支付相應(yīng)尾款，原告請(qǐng)求雙方解除房屋買賣合同，被告支付違約金126萬(wàn)元。而被告則辯稱，自己于2015年6月2日涉嫌組織他人偷越國(guó)境罪被上海市公安局黃浦分局刑事拘留，雙方交易受阻。被告在羈押期間也無(wú)法辦理委托公證手續(xù)，但解除合同非被告主觀原因造成，且原告主張的違約金約定過(guò)高，原告也未受到損失，被告僅同意支付原告10萬(wàn)元違約金。

法院判決：判處雙方解除合同，考慮原告實(shí)際損失確定違約金

經(jīng)審理查明：原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》、《房屋買賣合同》、《買賣合同之特別補(bǔ)充協(xié)議》及《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（編號(hào)為XXXXXXX，第三版）均系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。合同履行過(guò)程中，由于被告涉嫌組織他人偷越國(guó)境罪被羈押導(dǎo)致雙方交易受阻，合同無(wú)法繼續(xù)履行，現(xiàn)原告主張解除雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（編號(hào)為XXXXXXX，第三版），

均系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。合同履行過(guò)程中，由于被告涉嫌組織他人偷越國(guó)境罪被羈押導(dǎo)致雙方交易受阻，合同無(wú)法繼續(xù)履行，現(xiàn)原告主張解除雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（編號(hào)為XXXXXXX，第三版），依法應(yīng)予支持。合同解除的時(shí)間為本案訴狀副本送達(dá)被告之日2015年11月10日。合同解除后，原告應(yīng)返還被告已付購(gòu)房款100萬(wàn)元。關(guān)于違約金，雙方合同約定，簽訂網(wǎng)上房地產(chǎn)買賣合同后，任何一方取消買賣則承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)賠償守約方房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)20%的違約金?，F(xiàn)由于被告原因?qū)е码p方合同解除，被告應(yīng)支付原告違約金。被告主張的合同未履行不是自己的原因造成的，屬外力影響，不同意支付合同中的違約金，并提出被告主張違約金約定過(guò)高，本院將綜合考慮原告的實(shí)際損失，并兼顧合同的履行情況、被告的過(guò)錯(cuò)程度等因素，根據(jù)公平原則酌情確定違約金數(shù)額15萬(wàn)元。

律師說(shuō)法：刑事拘留不屬于合同履行中的不可抗力

《合同法》第一百一十七條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，通常是因自然原因或社會(huì)原因引起，一般是指地震、水災(zāi)、旱災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令、罷工等。被告翟某因?yàn)樾淌路缸锒涣b押，從而無(wú)法辦理委托公證手續(xù)，是由于其自身原因造成的，不屬于不可抗力的范圍。但該情況合同事實(shí)上無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，對(duì)此，被告翟某是存在過(guò)錯(cuò)的，其應(yīng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。

而對(duì)于如何承擔(dān)違約責(zé)任，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條有關(guān)于“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢ń痤~的違約金”以及“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定。目前，我國(guó)法律對(duì)違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，法院在作出相應(yīng)判決時(shí)一般會(huì)考慮受害人的實(shí)際損失，并兼顧合同的履行情況、被告的過(guò)錯(cuò)程度等因素，根據(jù)公平原則酌情確定違約金數(shù)額。建議遇到法律糾紛，在自己不是很了解房產(chǎn)法律的情況下，最好咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，更有利于保護(hù)自己的合法權(quán)益。