一、農(nóng)村房屋買賣合同效力有什么觀點？
目前針對農(nóng)村房屋買賣合同的兩種觀點：
1.農(nóng)村房屋買賣合同無效論
這種觀點認為，依據(jù)房屋必須建立在土地之上這一物理現(xiàn)象，農(nóng)村房屋買賣必然會涉及宅基地使用權的轉讓問題。開禁宅基地交易不過是滿足強勢群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會保障性質的情況下，貿(mào)然允許宅基地交易，將導致強勢群體對宅基地的兼并，大量失土農(nóng)民由于生活無著成為流民，將會對社會秩序造成巨大沖擊。從法律規(guī)定看，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！眹鴦赵恨k公廳1999 年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004 年11 月國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉讓是違法行為，涉及宅基地轉讓的農(nóng)村房屋買賣合同當然是無效合同。
2.農(nóng)村房屋買賣合同有效論
這種觀點認為，判斷農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應當以《合同法》規(guī)定的有效要件為標準，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國《合同法》第52 條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的合同無效。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第4條進一步規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹鴦赵恨k公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》并不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)。且《土地管理法》第63 條是為維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應而規(guī)定，宅基地本就是建設用地，其主體變更不會導致農(nóng)業(yè)用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。
二、實踐如何認定農(nóng)村房屋買賣合同效力？
農(nóng)村房屋買賣合同的司法實踐，目前由于征地拆遷造成出賣人反悔，爭奪拆遷補償款的情況也比較多。在當前的審判實踐中，由于對農(nóng)村房屋買賣合同的性質沒有明確的法律規(guī)定，理論上也無權威定論，造成了司法實踐中認定此類合同有效和無效的判決均存在。如浙江溫州法院系統(tǒng)認為農(nóng)村房屋買賣合同只要不存在合同法規(guī)定的無效情形即為有效，而筆者所在的江蘇啟東法院采信的是合同無效論，只是在具體處理案件時采取了“無效合同，有效處理”的辦法，對出賣人要求返還房屋的訴訟請求不予支持。
