一、農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認定？

在農(nóng)村房屋買賣糾紛的處理中，很關(guān)鍵的問題是如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的福利性待遇，與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份緊密相連，且一戶只能有一處宅基地。而且，國家政策一直以來屢屢強調(diào)農(nóng)村房屋不得進行買賣。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或"小產(chǎn)權(quán)房"。物權(quán)法明確規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。此處的"國家有關(guān)規(guī)定"當然包括相應(yīng)國家政策。

從司法實踐來看，法院對于農(nóng)村房屋買賣，一直以來秉持著以認定合同無效為基本原則，以認定合同有效為例外的處理方式。前文提到的李玉蘭一案即是實例之一。而在筆者親自處理的近30件農(nóng)村房屋買賣案件中，除少數(shù)案件根據(jù)具體情況未支持出賣方要求認定合同無效的請求外，絕大多數(shù)案件均認定房屋買賣合同無效。

在農(nóng)村房屋買賣合同被確定無效后，如何對出賣人及購房人的權(quán)益進行平衡，進行妥善處理，是法律面臨的又一道難題。從筆者所審理案件的基本情況來看，房屋買賣基本發(fā)生在六七年前，有的甚至發(fā)生在10年以前；從合同履行情況來看，房屋買賣合同簽訂后，出賣人交付了房屋，購房人入住并給付了房款，但基本上未辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)，購房人未取得登記在其名下的集體土地建設(shè)用地使用證；在買賣后，購房人往往存在裝修、翻建、改建房屋等行為。

二、如何處理房屋買賣糾紛？

法律在面對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時，必須充分考慮農(nóng)村房屋買賣的背景，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。在合同無效后果的處理上，要全面考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益；對于購房人已經(jīng)裝修、翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對購房人的投入進行補償；在讓購房人返還、騰退房屋的同時應(yīng)當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人確實無房居住的，應(yīng)當予以妥善安置。

在具體的司法實踐中，在認定買賣合同無效的情形下，為平衡買賣雙方利益，法院往往委托評估機構(gòu)對房屋現(xiàn)值以及房屋所在土地的區(qū)位補償價同時作出評估。對房屋已經(jīng)增值的部分，由出賣人對購房人進行相應(yīng)賠償；對于購房人支付的購房款，適當考慮與購房人應(yīng)當支付的房屋使用費進行折抵，如有余額，由出賣人予以返還；對于區(qū)位補償價部分，一般按照出賣人承擔主要責任、購房人承擔次要責任的原則，由出賣人對購房人進行賠償。當然，上述是司法實踐對農(nóng)村房屋買賣進行具體處理的一般原則，由于具體案情不同，在個案的處理結(jié)果上必然會存在一定差異。