一、農(nóng)村宅基地上房屋買賣有哪些情形？

農(nóng)村村民因另有住房、住房空閑或農(nóng)轉(zhuǎn)非遷出等原因，將其自己宅基地上所有的房屋自行處分。從受讓方的主體特點上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之間買賣房屋，其當(dāng)事人雙方畢竟沒有脫離本集體經(jīng)濟(jì)組織，一般爭議不大，進(jìn)入訴訟程序解決爭議的較少。目前主要爭議仍在城市居民和外村村民購買房屋的效力問題上，主要形式表現(xiàn)在：

1、城市居民取得農(nóng)村村民宅基地上房屋的方式：有依據(jù)繼承、贈與等行為取得的；有因農(nóng)轉(zhuǎn)非后仍繼續(xù)持有的；有依據(jù)買賣協(xié)議取得的；有購得訴爭房屋后又將房屋轉(zhuǎn)賣本村村民或外村村民的；也有轉(zhuǎn)手賣給其他城市居民的。

2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區(qū)之間，乃至同一區(qū)縣不同村鎮(zhèn)之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉(zhuǎn)讓后該買方的外村村民又與本村村民結(jié)婚的；有為規(guī)避法律以本村他人的名義購買房屋實際居住的。由于土地所有權(quán)人不同及審批權(quán)限不同，現(xiàn)有訴爭的買賣協(xié)議上可見從村委會到鄉(xiāng)政府蓋章確認(rèn)的多種形式，更以無任何組織確認(rèn)的情況居多。從宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變化上看，訴爭房屋轉(zhuǎn)讓過程中及其后，宅基地使用權(quán)多以未發(fā)生改變?yōu)橹?，也有受讓方取得行政機(jī)關(guān)核發(fā)的宅基地使用權(quán)證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。

由于現(xiàn)有法律規(guī)定不夠完善，不夠詳盡，房屋土地管理行政機(jī)關(guān)又處于以不予核發(fā)土地使用權(quán)證書為手段的消極管理狀態(tài)，近年來審判實踐中對宅基地上房屋買賣行為的法律適用問題存在諸多爭議。

二、外村人是否可以購買農(nóng)村宅基地房屋？

關(guān)于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認(rèn)為：根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999 年《土地管理法》的第43 條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部門由此規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。

關(guān)于如何理解這些規(guī)定的含義，普遍的觀點認(rèn)為：集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，因此集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在法律上是被禁止的。農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。即使本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)法定機(jī)關(guān)審批方為有效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民之間房屋買賣應(yīng)為無效。

當(dāng)然，對此也有相反的觀點。該觀點認(rèn)為：目前已有的規(guī)定都沒有明確禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，從土地管理法及北京市等地方性規(guī)定中得出禁止該類轉(zhuǎn)讓行為的結(jié)論，只是一種對法律規(guī)定的理解和引申，該結(jié)論并不準(zhǔn)確。因此，不能在法律沒有明確禁止性規(guī)定的前提下從法律條文中當(dāng)然理解并引申出禁止某類民事行為的含義，并加以廣泛適用。根據(jù)農(nóng)村集體土地三級所有的所有權(quán)狀態(tài)，村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織均對其所有的集體土地享有相應(yīng)的處分權(quán)。對于宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，只要訴爭土地的所有權(quán)人表示同意即可，嚴(yán)格的限制流轉(zhuǎn)不符合客觀存在的人口流動狀況及社會發(fā)展的趨勢。