一、宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓審批權(quán)限有哪些？

1986 年《土地管理法》第38 條規(guī)定，“農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)?！?999年修訂后的《土地管理法》第62 條則修改為：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”。從目前訟爭房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映出的情況可見，對(duì)于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門蓋章確認(rèn)的，有經(jīng)村委會(huì)蓋章確認(rèn)的，也有當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓的。整體上處于一種無序的混亂狀態(tài)。對(duì)于鄉(xiāng)、村兩級(jí)的確認(rèn)行為，其效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人則各執(zhí)一詞，意見不一。關(guān)于宅基地上住房轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)尚未見明確的法律規(guī)定，1986 年及1999 年《土地管理法》的不同規(guī)定，僅表述為農(nóng)村村民建住宅用地，并未明確規(guī)定為轉(zhuǎn)讓行為的審批權(quán)。但土地管理法中審批權(quán)限的變化，可以反映出來的傾向卻是集體土地的管理趨向嚴(yán)格。

二、宅基地買賣如何處理？

在審判實(shí)踐中，關(guān)于宅基地買賣的法律適用問題業(yè)已長期、反復(fù)、深入地進(jìn)行過討論，但爭議頗多、觀點(diǎn)頗多，無法作出定論。占主流的觀點(diǎn)認(rèn)為：應(yīng)堅(jiān)持限制擅自轉(zhuǎn)讓宅基地、房地一體轉(zhuǎn)讓、誠實(shí)信用、平等保護(hù)雙方合法權(quán)益的原則。在審理此類案件的過程中應(yīng)當(dāng)查明的事實(shí)包括：1、買賣雙方的主體身份情況；2、轉(zhuǎn)讓時(shí)間、約定形式、協(xié)議履行情況；3、出讓方是否為宅基地和房屋的權(quán)利人，有無無權(quán)處分的情形；4、轉(zhuǎn)讓行為有無按規(guī)定經(jīng)過審批；5、土地所有權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)歸屬問題的意見；6、買受人有無再行轉(zhuǎn)讓的行為；7、房屋有無裝修，有無翻建、擴(kuò)建等情形，有無翻擴(kuò)建的合法根據(jù)；8、現(xiàn)房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。結(jié)合客觀事實(shí)的審查及當(dāng)事人過錯(cuò)的判斷，針對(duì)每個(gè)案件的具體情況，裁判結(jié)果也會(huì)有所不同。