一、什么是定金？

定金作為傳統(tǒng)的擔(dān)保方式在各國(guó)的擔(dān)保法律中都有規(guī)定，在我國(guó)歷來的民事法律如《民法通則》、《合同法》中也均有反映，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的民商事行為中發(fā)揮著應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為宏觀市場(chǎng)不可分割的部份，同樣存在著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所共有的問題。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商在與準(zhǔn)買受人簽訂正式的房屋買賣合同之前，都會(huì)制作一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購書。認(rèn)購書內(nèi)容通常是準(zhǔn)買受人向開發(fā)商交納一定金額的定金，享有在將來某個(gè)時(shí)間購買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利。如果準(zhǔn)買受人不在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂買賣合同，將不退還已收取的定金?？墒怯行┎涣奸_發(fā)商采用不正當(dāng)手段騙取準(zhǔn)買受人的信任，在簽訂認(rèn)購書時(shí)設(shè)“定金”陷阱，最后導(dǎo)致買受人既無法與開發(fā)商簽訂買賣合同，又無法收回定金，極大的損害了買受人的合法權(quán)益。

二、商品房買賣中定金有哪些表現(xiàn)形式？

定金，是一個(gè)法律專業(yè)術(shù)語，具體是指當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行，依約定而向另一方支付的金錢。定金制度是世界各國(guó)民商法普遍認(rèn)可的債權(quán)擔(dān)保制度。我國(guó)現(xiàn)行法律也明文規(guī)定了這一制度。《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十九條第三款規(guī)定：“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)充抵價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回，給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！薄吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”商品房銷售中，通常存在兩種形式，一種為現(xiàn)房銷售，另一種為期房（預(yù)售房）定金通常發(fā)生在期房中。商品房買賣中的定金，就是買賣雙方當(dāng)事人以上述法律規(guī)定為宗旨，在購房合同成立時(shí)或者未履行時(shí)，一方向另一方支付一定數(shù)額的款項(xiàng)作為定金，擔(dān)保雙方按照約定訂立商品房買賣合同或者依合同履行約定的義務(wù)。其表現(xiàn)形式主要是以認(rèn)購書的方式約定定金內(nèi)容。在認(rèn)購書簽訂前，認(rèn)購書雙方當(dāng)事人對(duì)房屋基本情況（包括房屋位置、面積、戶型、容積率、建筑密度、綠化率等），房?jī)r(jià)計(jì)算以及簽訂商品房買賣合同時(shí)間等已經(jīng)明確；雙方約定在簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)商將在一定期限內(nèi)為購房者保留標(biāo)的房屋，不得再行售于他人；同時(shí)，認(rèn)購書約定的價(jià)格等在將來簽署正式合同同時(shí)不得變更，如果購房者未按認(rèn)購書約定的時(shí)間前來簽署合同，則開發(fā)商將不再為其保留標(biāo)的房屋，并且有權(quán)沒收購房人已交納的定金；若在認(rèn)購書的約定的時(shí)間內(nèi)簽署了合同，則定金充抵房款；開發(fā)商在收到定金后，不得將認(rèn)購人已選取房屋向他人出售，否則，所收定金要雙倍返還。

當(dāng)然還有在簽訂正式商品房買賣合同中，以條款的方式約定定金內(nèi)容的形式，這部份定金條款雖然存在于合同中，但是具有一定的獨(dú)立性，一旦合同一方當(dāng)事人出現(xiàn)違約，定金罰則發(fā)生效力，交足定金的一方（購房者）違約，則無權(quán)收回定金；收受定金的一方（開發(fā)商）違約，則雙倍返還定金。但是由于在我國(guó)法律規(guī)定中，商品房買賣合同必須依法在房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記才生效。合同成立后依法登記發(fā)生效力，則定金折為房款或原額返還，可是一旦合同不能依法辦理登記手續(xù)，則商品房買賣合同無效，由于定金條款存在于主合同之中，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條的規(guī)定，無效的合同自始沒有約束力，合同中的定金條款當(dāng)然也屬于無效條款。