一、什么是定金？

房屋認購書中的定金屬于立約定金。從學(xué)理上解釋，定金分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金、違約定金。2000年12月8日《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》頒布之前，擔(dān)保法和合同法僅規(guī)定了違約定金一種形式?！皳?dān)保法司法解釋”根據(jù)司法實踐的需要，對定金的形式作了擴展性規(guī)定，在已有的違約定金的基礎(chǔ)上，又具體規(guī)定了立約定金、成約定金、解約定金等形式。房屋認購書中的定金是為了保證購房人與售房人之間訂立房屋買賣合同而交付的定金，因而屬于立約定金。嚴格地講認購書屬于預(yù)約性質(zhì)，是為了將來訂立買賣合同而訂立的契約。那么，認購書中的定金既可以看成是保證訂立合同的立約定金，也可以看成是認購書的履約定金。即當(dāng)事人拒絕訂立主合同，便是對預(yù)約義務(wù)的違反，便要受到定金條款的約束。

二、如何認識購房定金？

一定要關(guān)注定金罰則的適用條件：如果當(dāng)事人間有立約定金合同且定金已實際支付，那么定金合同是實踐性合同，即只有在定金實際支付時，定金合同才生效。否則，定金合同不生效，當(dāng)然也不能適用定金罰則。

如果一方當(dāng)事人在簽訂了認購書后，明確表示拒絕訂立主合同，或者通過其行動表明拒絕訂立主合同的，均屬于拒絕訂立主合同的情形。當(dāng)事人間不能就主合同的條款協(xié)商一致，不能一概而論認為是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同，若主合同的條款在認購書上已經(jīng)有了約定，則雙方應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立主合同。若當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款在預(yù)約中無約定，則當(dāng)事人協(xié)商不成的，不能認為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。如果也將此情形認為是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同，適用定金罰則，那么結(jié)果必然是要求購房人在訂立了認購書之后，必須無條件地接受開發(fā)商提出的每一項主合同條款。這不符合合同法的誠實信用原則和公平原則。