什么情況下可以和開發(fā)商解除購(gòu)房合同，有幾種情形？

當(dāng)出現(xiàn)以下情況時(shí)您可要求開發(fā)商解除購(gòu)房合同，退房退款。

一是開發(fā)商違反提前約定時(shí)

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，您可在合同中與開發(fā)商約定某些解除購(gòu)房合同的條件(如綠化、保安、購(gòu)物、醫(yī)療、學(xué)校等住房配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到什么程度)，當(dāng)交房時(shí)這些條件達(dá)不到時(shí)，您可要求解除合同，退房退款。

我國(guó)《合同法》第九十三條規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！笨梢姡?dāng)商品房買賣合同中約定的解除條件出現(xiàn)時(shí)，買房人有權(quán)根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定行使解除合同的權(quán)利。同時(shí)，《合同法》第九十七條還規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”

由此可見，當(dāng)開發(fā)商違約導(dǎo)致合同解除時(shí)應(yīng)承擔(dān)由此給買家造成的損失。最高人民法院于2003年5月7日公布、6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，進(jìn)一步明確規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格及不能如期取得房產(chǎn)證時(shí)，可退房和要求賠償。

二是開發(fā)商不具備法定的銷售條件時(shí)

如果貸款買房后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不具備法定的銷售條件，銷售行為違法等違約性情況導(dǎo)致合同解除時(shí)，您可要求退房退款。因?yàn)殚_發(fā)商與您簽訂的購(gòu)房合同及買方與按揭銀行簽訂的借款合同是屬無效，按照《合同法》關(guān)于無效合同的處理原則，您有權(quán)要求開發(fā)商返還房?jī)r(jià)款，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償該部分的銀行利息損失。對(duì)于銀行貸款部分，您可要求開發(fā)商將銀行貸款本金返還或由開發(fā)商償還給銀行，而對(duì)于您已支付的貸款利息，應(yīng)由開發(fā)商予以賠償。

三是當(dāng)開發(fā)商交房延誤時(shí)

當(dāng)開發(fā)商交房延誤時(shí)您可向開發(fā)商發(fā)出解約通知，解除購(gòu)房合同，要求退房退款。開發(fā)商應(yīng)返還您先行支付的購(gòu)房款本金。對(duì)于銀行貸款部分，要求開發(fā)商做相應(yīng)賠償。

值得注意的是，解除與開發(fā)商的住房買賣合同并不同時(shí)、也不必然導(dǎo)致與銀行的住房借款合同的解除，如因此停止向銀行付款明顯是違反借款合同義務(wù)的，會(huì)導(dǎo)致因購(gòu)房人違反借款合同而造成購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。因此，您應(yīng)在與開發(fā)商就解除合同達(dá)成一致后再到銀行辦理解除借款合同的手續(xù)。