一、定金有哪幾類(lèi)？

從法學(xué)理論上解釋?zhuān)ń鸱譃?種：

一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金。

二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金。

三是成約定金，指以定盡的支付作為合同成立或生效的條件。

四是解約定金,指作為保留解除權(quán)的定金。

五是違約定金,指作為履行合同擔(dān)保的定金。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同定金如何適用？

上述5種定金的功能各不相同,分別起到了立約、證約、成約解約、違約的證明和擔(dān)保作用?！稉?dān)保法》中有關(guān)定金規(guī)定的性質(zhì)兼有證約定金和違約定金的性質(zhì)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金屬于立約定金,是為了保障簽訂本約而交付的定金。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定:當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的, 給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無(wú)權(quán)要求返還定金；接收定金的一方拒絕訂立合同的, 應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。此條規(guī)定了立約定金的定金罰則效力。

當(dāng)事人不能就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商一致,是否可以推論是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同呢?是否均應(yīng)適用立約定金的罰則規(guī)定呢?當(dāng)事人對(duì)正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款協(xié)商不成, 不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同的約定,拒絕訂立主合同,不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金罰則約定。除上述的不適用定金罰則原則外,其他不可歸責(zé)雙方當(dāng)事人的原因也可導(dǎo)致雙方當(dāng)事人免責(zé)。像簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被政府決定取消、緩建,開(kāi)發(fā)商的主體資格喪失,自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等因不能歸則買(mǎi)賣(mài)合同雙方的原因致使本約不能簽訂時(shí),返還定金即可。