一、什么是定金法則？

定金指合同當事人為保證合同的履行,由一方當事人預先向?qū)Ψ浇患{的一定數(shù)額的款項?！逗贤ā返谝话僖皇鍡l規(guī)定“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后,定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金”，這就是我們通常說的定金法則。

二、購買商品房時如何區(qū)分定金和訂金？

購房者與開發(fā)商簽訂的認購書中約定的定金，是為了保證將來簽訂商品房買賣合同，合同理論上屬于立約定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人”。因此，從法律角度上說，定金是一種債權(quán)的擔保。給付定金的一方當事人如果不履行合同義務，無權(quán)要求對方返還定金；接受定金的一方不履行合同義務，則要雙倍返還定金。我國《擔保法》還規(guī)定，定金應以書面形式約定，不得超過主合同標的額的20％。

訂金則不是一個規(guī)范的法律概念, 一般情況下被視為預付款，在沒有特別約定的情況下，它不具有擔保債權(quán)的作用，如購房者不想履行購房承諾或開發(fā)商違約時,訂金都必須如數(shù)返還?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持”。由此可見,當事人在合同中寫明“訂金”而沒有約定定金性質(zhì)的,則不能適用定金法則。