一、什么是定金？

定金是債的一種擔保方式，接受定金的一方不履行債務(wù)，雙倍返還定金，交付定金的一方不履行債務(wù)，無權(quán)要求返還定金，故應(yīng)當首先了解定金所擔保的債務(wù)是什么，之后再分析其得喪變更。

認購書條款通常包括：（1）合同雙方基本情況、（2）商品房基本情況、（3）價款與付款方式、（4）定金數(shù)額、（5）磋商期限、（6）定金處理規(guī)則。通說認為：認購書屬于行將談判的預(yù)約合同，與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，其法律效力在于約束雙方于約定期限內(nèi)內(nèi)就商品房買賣合同訂立事宜繼續(xù)磋商，以最大誠意促使合同訂立。簽訂認購書后出賣人必須保留房屋至約定磋商之日，此前不得另行定購或轉(zhuǎn)售，但買受人不能如期而至則可能坐失商機；買受人享有優(yōu)先購買權(quán)，但出賣人另行訂購或轉(zhuǎn)售則無法實現(xiàn)權(quán)利。為保證雙方如期進行磋商，認購書配置定金條款，以定金的得喪變更制約雙方如期進行磋商，出賣人可以保留商機，另行訂購或轉(zhuǎn)售則雙倍返還定金，買受人享有優(yōu)先購買權(quán)，自身原因而不能訂立合同則喪失定金。據(jù)此可知，定金擔保的是雙方在約定期限內(nèi)就商品房買賣合同訂立事宜進行磋商，而非迫使一方必須訂立合同，否則定金將變成陷阱或枷鎖，其后果將是一方以喪失定金或雙倍返還為代價而毀約，或者是一方被迫接受對方提出的不平等條款。

二、商品房買賣合同中定金罰則怎么適用？

《商品房買賣合同司法解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。”據(jù)此看出，應(yīng)當區(qū)分買賣合同未能訂立的原因，屬于“不可歸責于當事人雙方的事由”，出賣人應(yīng)當返還定金；屬于“當事人一方原因”，適用定金罰則。結(jié)合定金所擔保的債務(wù)，其得喪變更規(guī)則為：（1）認購書分為已決條款與未決條款，已決條款不得變更，需要磋商的是未決條款與已決條款的細節(jié)部分，進行磋商但不能達成一致而導致合同未能訂立的，不適用定金罰則。(2)一方無故不在約定期限進行磋商或擅自改變已決條款而導致買賣合同未能訂立的，適用定金罰則。（3）出賣人在磋商期限內(nèi)未取得《商品房預(yù)售許可證》，或轉(zhuǎn)售、抵押、出租商品房致使買賣合同未能訂立的，應(yīng)當雙倍返還定金。（4）因不可抗力、意外事件、政策調(diào)整致使一方有正當理由而不能磋商或者遲延磋商的，不適用定金罰則。

買受人是定金交付的一方，交付定金后若對房屋狀況不滿意，或者家屬意見出現(xiàn)分歧、或者不能接受出賣人擬定的格式合同，或者新政策出臺導致貸款不能辦理時而決定不再購房時，如何圓滿地退還定金？

（1）繼續(xù)與出賣人進行磋商。定金擔保的是繼續(xù)磋商義務(wù)，認購書中的已決條款僅是買賣合同中的小部分，未決條款與已決條款的細節(jié)部分具有很大的磋商空間，雙方經(jīng)過磋商后仍未未達成一致意見的，認購書解除，定金退還；如果未經(jīng)磋商而徑行提出不再購房，無權(quán)要求退還定金。

（2）正確認識認購書中的磋商期限。磋商期限是磋商的起始時限，而非終止時限，該時限內(nèi)雙方啟動磋商，而不是必須達成一致意見，更不是必須訂立商品房買賣合同。

（3）認購書中明確約定解約時間。啟動磋商后經(jīng)過幾日可視為“達不成一致意見”？認購書可以約定：“買受人在磋商期限內(nèi)與出賣人進行磋商，但雙方未達成一致意見，期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除，定金退還?！背^約定時限后，買受人有權(quán)要求返還定金。