一、什么是定金？

定金可以分為立約定金、證約定金、解約定金、成約定金以及違約定金五種類型。立約定金，是指當(dāng)事人為保證以后訂立合同而專門訂立的定金。證約定金，是指以定金作為訂立合同的證據(jù)，這是為證明當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系而設(shè)立的。解約定金，是指當(dāng)事人為保留單方解除合同的權(quán)利而交付定金，一方在交付解約定金后可以放棄定金而解除合同，而接受定金的一方如果愿意加倍退還定金也可以解除合同。成約定金，是以定金交付作為主合同成立的要件，即合同是否成立完全取決于定金是否交付，如果一方當(dāng)事人不交付定金，則合同不能成立。違約定金，是指交付定金的一方不履行義務(wù)的，另一方可以沒收定金；收受定金的一方不履行義務(wù)的，應(yīng)雙倍給付定金與對(duì)方。

而對(duì)定金的基本性質(zhì)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》以及《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，學(xué)者多認(rèn)為是屬于違約定金，只要一方當(dāng)事人不履行合同而違約時(shí)，定金罰則就發(fā)生效力。但是在商品房交易中，定金的法律性質(zhì)，不應(yīng)僅局限于違約定金，而應(yīng)該根據(jù)商品房交易中定金的表現(xiàn)形式的不同來分辨其不同的性質(zhì)。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書約定的定金性質(zhì)又是什么？

以商品房認(rèn)購(gòu)書約定的定金的性質(zhì)。商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金，是為了保證購(gòu)房人與售房人之間訂立房屋買賣合同而交付的定金，因而在性質(zhì)上屬于立約定金。而對(duì)立約定金，《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中均沒有規(guī)定，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！笨捎啚槭菍?duì)立約定金做出的規(guī)定。因?yàn)椋?/p>

首先，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，雙方當(dāng)事約定定金的目的在于為了保證雙方當(dāng)事人去訂立合同，而不是為了保證商品房買賣合同的履行；定金擔(dān)保的標(biāo)的是訂立合同的這種行為，而不是債權(quán)的履行。

其次，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，雙方當(dāng)事人約定設(shè)立定金擔(dān)保的時(shí)間以及定金的交付約定均在合同成立之前，而不是主合同成立時(shí)或者主合同履行前。

最后，根據(jù)上述司法解釋而設(shè)立的定金關(guān)系，只要其中一方拒絕訂立主合同，就可以適用定金罰則。這與傳統(tǒng)意義上必須是在主合同成立生效后，一方出現(xiàn)違約才適用定金罰則的情況有了根本性的區(qū)別。