一、什么是不動(dòng)產(chǎn)善意取得？

不動(dòng)產(chǎn)善意取得，是指不動(dòng)產(chǎn)出讓人無(wú)權(quán)處分其占有的不動(dòng)產(chǎn)，但是他卻將該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，若該受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意并且支付合理對(duì)價(jià)，則受讓人就依法即時(shí)取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或者他物權(quán)。

當(dāng)事人擁有房屋的部分所有權(quán)，但房產(chǎn)證和權(quán)屬登記上并沒有自己的名字。如果共有人將房屋非法轉(zhuǎn)讓，并辦理了過戶登記。則第三人根據(jù)善意取得制度而享有物權(quán)。雖然當(dāng)事人根據(jù)法律規(guī)定有向非法轉(zhuǎn)讓房屋的共有人追究責(zé)任的權(quán)利。但如果該部分轉(zhuǎn)讓款被揮霍掉，則維權(quán)成本也是很高的。 為了防止這一法律風(fēng)險(xiǎn)，最好在共有房屋上登記上自己的名字，這樣就有效防范了此類行為的發(fā)生。

二、 不動(dòng)產(chǎn)善意取得要什么條件？

根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得需要具備以下條件：

（一）財(cái)產(chǎn)出讓人對(duì)讓與財(cái)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)

財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)所有人，因此其他人是不能處分該財(cái)產(chǎn)的，出讓人未經(jīng)所有人同意是不能擅自處分該財(cái)產(chǎn)的，而且必須是處分該財(cái)產(chǎn)時(shí)是無(wú)權(quán)處分。

（二）受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的

財(cái)產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不適用善意取得。值得注意的是這里的善意的時(shí)間應(yīng)該僅限于受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，而不能要求受讓人一直是善意。何謂“善意”呢？一般認(rèn)為，只要受讓人不具有惡意就推定其是善意的，即只要在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)不知道財(cái)產(chǎn)出讓人沒有處分權(quán)就推定其為善意。

（三）受讓人必須支付合理對(duì)價(jià)

善意取得以有償取得為前提，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得同樣也要求受讓人支付合理的對(duì)價(jià)。首先是要求受讓人支付對(duì)價(jià)，即受讓人不能是無(wú)償獲得的，否則不適用善意取得。其次，支付的對(duì)價(jià)必須合理。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，是否以合理的價(jià)格獲得財(cái)產(chǎn)也是衡量受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是否為善意的重要標(biāo)準(zhǔn)。

（四）轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)過登記

《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。也就是說絕大部分不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過登記才能生效，因此，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得同樣需要登記才能成立，沒有登記的不能成立善意取得。 上述的四個(gè)條件是成立不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須具備的，缺一不可，在判斷是否成立不動(dòng)產(chǎn)善意取得是必須綜合考慮，不能遺漏任何一個(gè)條件。