一、開發(fā)商有權(quán)附贈(zèng)花園、閣樓、地下室嗎？

“底層業(yè)主贈(zèng)送花園、地下室，頂層贈(zèng)送閣樓、露臺(tái)”，越來越多的樓盤打出了諸如此類的銷售廣告，以贈(zèng)送附屬面積方式來提高房?jī)r(jià)或進(jìn)行促銷吸引購房者眼球的做法已不足為奇。開發(fā)商同意“贈(zèng)送”花園、閣樓的目的很清楚，就是為了吸引購房者購買底層、頂層的物業(yè)。消費(fèi)者仔細(xì)想一想不難發(fā)現(xiàn)：由于底層、頂層的房屋附贈(zèng)了花園、閣樓，原來不好賣的底層、頂層房屋一躍成為競(jìng)相追逐的“寵兒”，房?jī)r(jià)也借機(jī)攀升了一大截，這樣的花園、閣樓能叫“贈(zèng)送”嗎?然而更重要的是這些花園、閣樓的權(quán)屬問題。一般來講，開發(fā)商是不會(huì)主動(dòng)把“贈(zèng)送花園、閣樓”的條款寫入銷售合同的，原因有二點(diǎn)：

第一，按照2003年《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，大部分開發(fā)商贈(zèng)送的花園、閣樓是無法在產(chǎn)權(quán)登記部門取得權(quán)屬證明，這就有可能引起日后業(yè)主與開發(fā)商的爭(zhēng)議，開發(fā)商不愿意把類似條款寫入銷售合同。

第二，如果開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃時(shí)已將贈(zèng)送部位的面積納入了小區(qū)的公攤面積，也即像陳女士的情況，開發(fā)商根本無權(quán)處置贈(zèng)送部位的面積，其“贈(zèng)送花園、閣樓”的承諾無非是促銷幌子，開發(fā)商自然更不會(huì)將類似條款寫入合同而留下把柄。

消費(fèi)者要注意開發(fā)商的廣告宣傳是否與事實(shí)相符合。在法律層面上，廣告宣傳如有明確具體內(nèi)容可視為要約，購房者應(yīng)當(dāng)保存開發(fā)商宣傳、承諾的相關(guān)資料并在訂立銷售合同時(shí)最好要求開發(fā)商將類似承諾寫入合同。這樣，一旦發(fā)生糾紛，就有法律依據(jù)了。

二、誰承擔(dān)修繕責(zé)任？

天下真有免費(fèi)的午餐?理性的消費(fèi)者已經(jīng)開始注意到隱藏在炫目廣告背后的諸多問題：開發(fā)商是否有權(quán)處置底層花園和頂層的露臺(tái)?既然贈(zèng)送地下室、閣樓，為什么開發(fā)商在購房合同中未作明確約定?這些房屋附贈(zèng)部位是否能申領(lǐng)產(chǎn)證、是否要繳納物業(yè)費(fèi)?房屋附贈(zèng)部位萬一出現(xiàn)質(zhì)量問題，又由誰承擔(dān)修繕責(zé)任?

 一般而言，對(duì)于開發(fā)商贈(zèng)送的露臺(tái)、閣樓業(yè)主雖然享有使用權(quán)，但這些部位由于不符合《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中計(jì)算建筑面積(產(chǎn)權(quán)面積)的條件，無法在房地產(chǎn)登記部門取得相應(yīng)的權(quán)屬證明;而根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，除有特別約定之外，消費(fèi)者對(duì)于未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的部分一般不必繳納物業(yè)管理費(fèi)，這就難免造成一些類似趙女士所遇到的麻煩，對(duì)于業(yè)主報(bào)修的附贈(zèng)部位物業(yè)公司怠于修繕。

只要消費(fèi)者合法取得贈(zèng)送部位，這些部位的維修期限與一般商品房一致，也屬于共同的維修基金的修繕范圍，物業(yè)公司對(duì)其有維修的義務(wù)。如果在贈(zèng)送的花園或閣樓上擅自違章搭建的房屋，導(dǎo)致滲水、開裂等質(zhì)量問題，物業(yè)公司可不予維修。