一、商品住宅地下室權(quán)屬歸誰管理？

《物權(quán)法》頒布以后，關(guān)于地下室的權(quán)屬問題一直備受關(guān)注?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。其中第74條又單獨(dú)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)做了特殊說明，明確車位、車庫(kù)歸屬可以由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，除此之外建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸屬?zèng)]有賦予當(dāng)事人約定的權(quán)利。因此按《物權(quán)法》理解，地下室在不作為車位、車庫(kù)使用時(shí)應(yīng)被認(rèn)定屬于全體業(yè)主共有部分。

《物權(quán)法》頒布之前，凡涉及建筑面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)偟葐栴}都遵照《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》）執(zhí)行。該《規(guī)則》至今仍是我國(guó)建筑工程立項(xiàng)、規(guī)劃審批、房屋銷售、產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪等普遍適用的部門規(guī)章。關(guān)于地下室是否作為公用建筑面積部分由全體業(yè)主共有，《規(guī)則》做了的以下規(guī)定：

《規(guī)則》第8條⑴規(guī)定，公用建筑面積由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，即地下室屬于公用建筑面積。但是《規(guī)則》第9條又專門對(duì)地下室做了除外的規(guī)定，即凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。就是說按《規(guī)則》規(guī)定，開發(fā)商有權(quán)與某個(gè)業(yè)主約定將地下室作為獨(dú)立使用空間銷售或出租，成為專有部分享有權(quán)利。

《物權(quán)法》和《規(guī)則》在該問題上出現(xiàn)了矛盾的規(guī)定。按照法律適用層次，《物權(quán)法》的效力應(yīng)高于《規(guī)則》，那么可以得出下面的結(jié)論：地下室在不作為車位、車庫(kù)使用時(shí)，開發(fā)商無權(quán)與某個(gè)業(yè)主約定將地下室作為獨(dú)立使用空間銷售或出租。地下室應(yīng)屬于全體業(yè)主共有部分。

但按《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓。因此即使地下室作為車位、車庫(kù)使用時(shí)，開發(fā)商沒有依法取得權(quán)屬證書前提下，也無權(quán)與某個(gè)業(yè)主約定將地下室作為獨(dú)立使用空間銷售或出租。

二、地下室權(quán)屬需要注意什么問題？

1.按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GBT17986-2000）規(guī)定，層高在2.2米以下地下室，不計(jì)算建筑面積，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)。

2.按《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999-2003年版）第4.4.1條規(guī)定，住宅不應(yīng)布置在地下室內(nèi)。因此地下室被出租給外來打工人員居住是被禁止的。

3.按“法不溯及繼往”原則，《物權(quán)法》頒布以前就開發(fā)商和個(gè)別業(yè)主關(guān)于地下室銷售、使用、附贈(zèng)等行為，只要符合《規(guī)則》相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定其效力。