一、什么是房地產(chǎn)企業(yè)并購？

企業(yè)并購包括兼并和收購兩層含義、兩種方式。國際上習(xí)慣將兼并和收購合在一起使用，統(tǒng)稱為M&A，在我國稱為并購。兼并又稱吸收合并，指兩家或者更多的獨(dú)立企業(yè)，公司合并組成一家企業(yè)，通常由一家占優(yōu)勢的公司吸收一家或者多家公司。收購指的是一家企業(yè)用現(xiàn)金或者有價(jià)證券購買另一家企業(yè)的股票或者資產(chǎn)，以獲得對該企業(yè)的全部資產(chǎn)或者某項(xiàng)資產(chǎn)的所有權(quán)，或?qū)υ撈髽I(yè)的控制權(quán)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過重組并購，在較短的時(shí)間內(nèi)形成自己的品牌優(yōu)勢，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，將是今后房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)主要方向。

房地產(chǎn)企業(yè)的并購其本質(zhì)是對被并購企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸收。一般而言，房地產(chǎn)并購有兩種模式，一是房地產(chǎn)股權(quán)收購，一是房地產(chǎn)項(xiàng)目收購。其中又有多種具體的操作方式，比如整體開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在建工程轉(zhuǎn)讓，合作開發(fā)，等等。利用何種并購模式，有賴于企業(yè)根據(jù)自身情況和項(xiàng)目狀況所作出的判斷。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購的動(dòng)因主要包括以下幾個(gè)方面：

1、獲取資本、土地、政策與資格等資源;2、擴(kuò)大戰(zhàn)略發(fā)展范圍 ，增強(qiáng)企業(yè)競爭力;3、培植公司新的利潤增長點(diǎn)或形成新主業(yè);4、資源整合，實(shí)現(xiàn)價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值創(chuàng)造;5、國有企業(yè)戰(zhàn)略改組、優(yōu)化資源配置、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。根據(jù)并購支付方式，我們一般將并購分為換股型、現(xiàn)金支付型、債權(quán)債務(wù)承擔(dān)型和資產(chǎn)置換型。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購有什么流程？

房地產(chǎn)企業(yè)并購的流程一般包括：

1、并購范圍確定;2、目標(biāo)鎖定;3、意向談判;4、盡職調(diào)查;5、價(jià)格評估;6、方案設(shè)計(jì);7、方案與對價(jià)談判;8、并購協(xié)議簽署;9、實(shí)施并購;10、并購后重組與管理。根據(jù)上述流程，作為房地產(chǎn)投資咨詢機(jī)構(gòu)提供相配套的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)，其工作任務(wù)分為兩大類，一類是為并購方服務(wù)的，一類是以被并購方服務(wù)的。

為并購方服務(wù)的內(nèi)容大概包括：

1、并購信息搜集分類整理;2、協(xié)助委托方確定并購范圍;3、目標(biāo)公司尋找;4、鎖定目標(biāo)并遞交并購意向書;5、并購意向談判參與;6、執(zhí)行QUICK REVIEW;7、組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行盡職調(diào)查并提交盡職調(diào)查報(bào)告;8、評估并出具評估報(bào)告;9、并購方案設(shè)計(jì)，包括并購模式設(shè)計(jì)、組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、融資方案設(shè)計(jì)和支付策略等;10、協(xié)助或承擔(dān)對價(jià)與方案談判;11、主合同框架和子合同體系設(shè)計(jì)、Law constraint、Hypothesis Testing，最終完成合同簽訂;12、并購實(shí)施方案設(shè)計(jì)及協(xié)助方案實(shí)施;13、并購后公司重組方案咨詢及并購后評價(jià)。

為被并購方服務(wù)的內(nèi)容大概包括：

1、尋找潛在并購方;2、并購方接觸與篩選;3、參與意向談判;4、配合盡職調(diào)查;5、對評估報(bào)告進(jìn)行審核并提出專業(yè)意見;6、參與對價(jià)與方案談判，制定談判對策;7、合同條款談判和審核;8、協(xié)助并購實(shí)施;