一、什么是商品住宅的質(zhì)量保修期？

根據(jù)我國房地產(chǎn)及建筑方面的法規(guī)，商品住宅的質(zhì)量保修期有兩種。第一種是建設(shè)工程承包單位對建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的商品住宅建筑質(zhì)量保修期。第二種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即發(fā)展商）對購房人的商品住宅房屋質(zhì)量的保修期。

二、商品住宅質(zhì)量保修期究竟多長？

后者現(xiàn)有三種規(guī)定：

（一）上海市政府公布的于1997年6月1日施行的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的房屋質(zhì)量保修期限，由雙方當(dāng)事人在合同中約定，但不得少于兩年。對于保修的范圍或項(xiàng)目，該辦法沒有具體規(guī)定。

（二）建設(shè)部發(fā)布的于1998年9月1日起實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中明確，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不低于下列期限：

（1）、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修；

（2）、屋面防水3年；

（3）、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

（4）、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

（5）、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

（6）、門窗翹裂、五金件損壞1年；

（7）、管道堵塞2個月；

（8）、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

（9）、衛(wèi)生潔具1年；

（10）、燈具、電器開關(guān)6個月；

（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

（三）建設(shè)部發(fā)布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中規(guī)定的最低保修期限。由于上述規(guī)定均是從最低保修期限這一角度出發(fā)，因此從法律適用的角度來說，并非不可統(tǒng)一。

綜合上述三種規(guī)定，上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房人的質(zhì)量保修期應(yīng)如下：

（一）地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)保修期限為建筑設(shè)計(jì)合理使用年限；

（二）屋面防水工程最低保修期限為5年減去房屋空關(guān)期（指竣工驗(yàn)收合格之日至住宅交付使用之日）的期限，如該期限少于3年，則不得低于3年；

（三）有防水要求的衛(wèi)生間、房間（地下室、廚房）及外墻面的最低保修期限為5年減去房屋空關(guān)期（指房屋驗(yàn)收合格之日至住宅交付使用之日）的期限，如該期限低于2年，則不得低于2年；

（四）管道、墻面、頂棚、地面、門窗、供熱、供冷系統(tǒng)、衛(wèi)生結(jié)頭、燈具、開關(guān)最低保修期限為2年；

（五）其他部位、部件的最低保修期限由雙方約定。