一、出現(xiàn)一房二賣的原因有哪些？

“一房二賣”為何增多，造成“一房二賣”現(xiàn)象增多的原因主要有四個(gè)方面：

1、合同的生效與房屋所有權(quán)的取得之間存在時(shí)間差，合同生效后房屋過(guò)戶前，所有權(quán)仍歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，該時(shí)間差為“一房二賣”現(xiàn)象存在提供了客觀條件。

2、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反規(guī)定，在未取得房屋預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行房屋銷售，為“一房二賣”現(xiàn)象埋下隱患。

3、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)或?yàn)榱巳谫Y需要，不惜違反誠(chéng)實(shí)信用原則，在簽訂房屋買賣合同后又將房屋違法賣給他人。

4、一些房地產(chǎn)管理部門管理缺位，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、注冊(cè)資金、預(yù)售許可等把關(guān)不嚴(yán)，也在一定程度上推動(dòng)了“一房二賣”現(xiàn)象的發(fā)生。

二、一房二賣存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

“一房二賣”行為導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與一方買受人之間的合同不能履行，不僅給消費(fèi)者造成了較大經(jīng)濟(jì)損失，而且加大了商品房交易風(fēng)險(xiǎn)，給社會(huì)帶來(lái)了一定的不穩(wěn)定隱患。消費(fèi)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律效力等同于購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商在與消費(fèi)者簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議后仍將房產(chǎn)銷售給他人，既是消費(fèi)欺詐行為，也是一種合同違約行為。依據(jù)《合同法》中“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)已再次出售的糾紛房產(chǎn)按現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值予以賠償。

“售后返租”隱藏高風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在流行的返租回報(bào)方式，多個(gè)環(huán)節(jié)都隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)，買家可以說(shuō)是“步步地雷”。這位律師告訴記者，目前很多返租回報(bào)方式，沒(méi)有設(shè)定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，如由銀行擔(dān)保，或由保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)等，靠的只是發(fā)展商的一張嘴。這樣大的投資，對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)保障是絕對(duì)不行的。而另一個(gè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)就是，一旦完成商業(yè)項(xiàng)目的銷售，開(kāi)發(fā)商便可以套現(xiàn)出局，而將巨大的租金成本轉(zhuǎn)嫁給承租商。在漫長(zhǎng)的返租期中，只要商鋪經(jīng)營(yíng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的投資回報(bào)都有可能得不到保障，處理返租行為引發(fā)糾紛的善后工作十分復(fù)雜。