一、二手房買賣合同無效的情形

以下情況二手房買賣合同無效：

（1）無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

（2）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

（3）以欺詐的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國(guó)家利益的合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺詐手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。

（4）以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國(guó)家利益的合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

（5）乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指一方當(dāng)私人趁對(duì)方處于危難之際利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

（6）雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。

（7）當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

二、購(gòu)買兇宅能否申請(qǐng)退房

（1）從賣房者的角度來看，賣房者因?yàn)槠浞课莩闪藘凑?，想將其轉(zhuǎn)手，以便獲取資金或者重新購(gòu)置住宅。但是又擔(dān)心無法脫手或價(jià)格受損。很多人都會(huì)選擇對(duì)中介或者購(gòu)房者隱瞞實(shí)情。眾所周知，退房需要有法定的理由或者有約定，其中法定理由包括欺詐或房屋有瑕疵等。而賣房者隱瞞兇宅是否屬于房屋有瑕疵呢?有人認(rèn)為，住宅存在瑕疵法律意義應(yīng)該主要指物質(zhì)層面上的質(zhì)量問題，而人們對(duì)于兇宅的恐懼感只存在于精神層面，所以不屬于房屋瑕疵。但這種觀點(diǎn)并沒有得到司法判決的支持。法院認(rèn)為，賣房者應(yīng)該尊重習(xí)俗，這是一種無害習(xí)俗，基于人們的心理，是本能和權(quán)利。因此，如果賣房者故意隱瞞兇宅的情況，購(gòu)房者是可以要求退房的。當(dāng)然，結(jié)果可能是判決退房或者是判決經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，看實(shí)際情況而定。

（2）從買房人的角度分析，在購(gòu)買二手房時(shí)，除了要查看住宅本身的情況外，也最好向左鄰右舍打探一下房屋中是否發(fā)生過不幸事件。同時(shí)，為了妥善起見，也可以在購(gòu)房合同中約定信息披露條款，比如：賣房人保證出售房屋中未曾發(fā)生過重傷、非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買房人心理不安的嚴(yán)重情況。如果買房人發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而賣房人未曾予以書面披露，買房人可以約定有權(quán)解除合同或者要求酌減價(jià)金等條款。這樣的約定可以督促賣房人認(rèn)真考慮隱瞞不幸事件的風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓買房人在發(fā)生糾紛時(shí)處于有利的地地位。