一、什么是“買賣不破租賃”

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

《合同法》第二百二十九條的規(guī)定，"租賃物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動的不影響租賃合同的效力"。

二、承租人的優(yōu)先承租權(quán)

優(yōu)先承租權(quán)是指在租賃關(guān)系中，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權(quán)。

（一）優(yōu)先承租權(quán)的成立要件

第一、從主體來看，可以是公民、法人、國家，其中公民最基本。優(yōu)先承租權(quán)的主體都是因法定事由的出現(xiàn)而產(chǎn)生，而且優(yōu)先權(quán)人和債務(wù)人都是特定的。

第二、從內(nèi)容看，有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的存在。這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系首先是優(yōu)先承租權(quán)人和債務(wù)人在客觀上具有請求與受償關(guān)系，但這種關(guān)系不是按照平等原則來解決，而是優(yōu)先承租權(quán)人得憑借法律賦予的特權(quán)，優(yōu)先實現(xiàn)自己的權(quán)利。

第三、優(yōu)先承租權(quán)的客體也是特定的，僅限于原租賃物。

第四、權(quán)利義務(wù)關(guān)系之間具有因果關(guān)系。優(yōu)先承租權(quán)人權(quán)利的產(chǎn)生，必須是出租人的行為將給其造成一定的損害，對這種損害的救濟在法律上給予優(yōu)先考慮。

（二）優(yōu)先承租權(quán)的時效

優(yōu)先承租權(quán)的要求是體現(xiàn)在租賃合同期滿后下一個租賃合同尚未簽訂的階段，而且優(yōu)先承租權(quán)不單可以對抗第三人，主要是對出租人的所有權(quán)進行一定限制。所以，承認優(yōu)先承租權(quán)其實就是賦予租賃權(quán)更大的物權(quán)效力，使其在租賃合同期間擁有的排他性延續(xù)到租賃合同期滿后的一段時間內(nèi)。

（三）同等條件的確定

優(yōu)先承租權(quán)是一種附限制條件的物權(quán)，在同等條件下才享有。同等條件的內(nèi)容，首先是指同一價格，即租金應(yīng)當相同；其次，租金的支付方式與期限，也應(yīng)等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦應(yīng)相同；再次，同等條件還應(yīng)包括其他交易條件的等同。關(guān)于同等條件標準的確定，一般認為是指以出租人與第三人訂立的租賃合同中約定的條件為同等條件。在實踐中，出租人可以在其與第三人訂立的租賃合同中約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先承租權(quán)為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情況下，出租人保留解除該合同的權(quán)利。出租人與第三人的合同系因承租人行使優(yōu)先承租權(quán)而不生效或者被解除的，則據(jù)此確定的同等條件仍應(yīng)繼續(xù)有效。承租人一經(jīng)行使優(yōu)先承租權(quán)，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買賣合同中所約定的同等條件為內(nèi)容的合同。