近期房產(chǎn)市場(chǎng)由于后市預(yù)期不明以及貸款政策突然發(fā)生變化等原因，越來越多的買家要想解約，這與去年此時(shí)賣方頻頻跳價(jià)形成鮮明的對(duì)比。解約就是解除合同，需要有法律和合同上的依據(jù)，如果買方雖然提出了解除合同，但是卻缺乏充分的依據(jù)，很可能構(gòu)成違約，反而要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

一、買房買房什么情況可以解約？

1、因賣方超過合同約定不交房

例如上海存量房買賣的示范文本，《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第十條規(guī)定：甲方（賣方）未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意按下列第 款內(nèi)容處理。該條共有三款內(nèi)容可供選擇，其中第一款是繼續(xù)履行合同，此款基本不選擇。第二款是超過一定時(shí)間，乙方有權(quán)解除合同。第三款是空白，由雙方協(xié)商確定。實(shí)踐中，雙方通常選擇第二款或自行擬定第三款，均約定在超過一定期限時(shí)，乙方有權(quán)行使合同解除權(quán)。

2、因賣方超過合同約定時(shí)間不辦理過戶手續(xù)

示范文本第六條第三款又規(guī)定：甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時(shí)，積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。由此可見，在賣方不按時(shí)交房或者不按時(shí)辦理過戶手續(xù)時(shí)，買方可以行使合同解除權(quán)。

3、買方銀行貸款未獲批造成不能繼續(xù)履行合同時(shí)，買方可要求解除合同

一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬?a href="http://www.luxwatt.cn/fangchan/fangwumaimai" class="wlink" target="_blank">房屋買賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。在雙方無特別約定時(shí)，如果因貸款政策變化等原因確實(shí)嚴(yán)重影響買方的履約能力，在這種情況下，符合情勢(shì)變更原因，買方可以要求解除合同。

二、買房解除合同注意什么？

買方解除合同需要經(jīng)過一定的程序，并形成有利于自己這一方的證據(jù)，這樣才能確保解除合同的效力。買方行使合同解除權(quán)要注意以下幾點(diǎn)：

1、 如果賣方超過合同期限仍未履約，買方應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面催告賣方；

2、 在超過約定的時(shí)間賣方仍不履行義務(wù)，買方才可解除合同；

3、 買方解除合同一定要書面通知賣方，否則對(duì)賣方不發(fā)生效力；

4、 賣方有異議應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出，如賣方提出異議，則買方解除合同不發(fā)生效力，買方可向法院起訴要求確認(rèn)合同解除。