一、 購買無銷售許可證的房子有風險嗎？

無證售房買不買，經(jīng)過多年的宣傳，一般購房者都知道買房時應該審查開發(fā)商的“五證”，特別是商品房銷售許可證?？墒牵捎诜N種原因，在北京房地產(chǎn)市場上，無證售房的情況卻屢見不鮮，這讓購房者往往處于進退兩難的境地。

1、買有買的理由：1.房地產(chǎn)本身的特點，特別是位置的惟一性，使得你一旦看上了某處房產(chǎn)，就很難輕言放棄;2.我不買別人買，等開發(fā)商證件齊全了就買不著合適的了;3.早買開發(fā)商往往還有價格優(yōu)惠;4.很多樓盤證件不全，可最后也沒事，購房者照樣辦下了房產(chǎn)證;5.銀行還能提供貸款，說明銀行已經(jīng)審查過了，應該沒事，萬一有問題，我就拒絕還貸。

2、不買亦有不買的理由：證件不全，不知將來會出現(xiàn)什么風險，問房地產(chǎn)專家，也告訴我們不能買。

兩相比較，不買的理由只有一個，而買的理由千萬條。買吧，擔驚受怕;不買吧，又放心不下。那到底能不能買呢?實際上此問題的核心在于購買無證房的風險在什么地方。

二、購買無銷售許可證的房子有什么風險？

建設部《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。也就是說，只有同時具備這3個條件，才能獲得商品房銷售許可證(當然具體操作時也會有變通)。實務中，開發(fā)商沒有辦證的原因不盡相同，其中比較常見的有：工程進度問題、土地使用權問題、土地性質問題、工程建設手續(xù)問題等。下面，我們再從建房與賣房兩個方面對上述四種情況下購房的風險進行逐一分析：

1、施工進度

即施工進度沒有達到規(guī)定要求。這種情況下，開發(fā)商往往采取所謂內部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規(guī)定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。如果說風險的話，主要在爛尾。相對于現(xiàn)房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。

2、土地使用權

在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。

3、土地性質

在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。工程建設手續(xù)有的項目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續(xù)，則面臨的后果是最嚴重的，即有被拆除的風險，這也是購房者最擔心的。從實務操作來看，風險是否一定出現(xiàn)不太好判斷。如僅僅是建設手續(xù)的問題，有時交了罰款后也能補辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現(xiàn)。實際操作中與有關主管部門的執(zhí)法力度也有關系。這種情況，購房者最應小心，一般不要購買。