一、 購(gòu)買(mǎi)無(wú)銷(xiāo)售許可證的房子有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

無(wú)證售房買(mǎi)不買(mǎi)，經(jīng)過(guò)多年的宣傳，一般購(gòu)房者都知道買(mǎi)房時(shí)應(yīng)該審查開(kāi)發(fā)商的“五證”，特別是商品房銷(xiāo)售許可證?？墒牵捎诜N種原因，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，無(wú)證售房的情況卻屢見(jiàn)不鮮，這讓購(gòu)房者往往處于進(jìn)退兩難的境地。

1、買(mǎi)有買(mǎi)的理由：1.房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，特別是位置的惟一性，使得你一旦看上了某處房產(chǎn)，就很難輕言放棄;2.我不買(mǎi)別人買(mǎi)，等開(kāi)發(fā)商證件齊全了就買(mǎi)不著合適的了;3.早買(mǎi)開(kāi)發(fā)商往往還有價(jià)格優(yōu)惠;4.很多樓盤(pán)證件不全，可最后也沒(méi)事，購(gòu)房者照樣辦下了房產(chǎn)證;5.銀行還能提供貸款，說(shuō)明銀行已經(jīng)審查過(guò)了，應(yīng)該沒(méi)事，萬(wàn)一有問(wèn)題，我就拒絕還貸。

2、不買(mǎi)亦有不買(mǎi)的理由：證件不全，不知將來(lái)會(huì)出現(xiàn)什么風(fēng)險(xiǎn)，問(wèn)房地產(chǎn)專(zhuān)家，也告訴我們不能買(mǎi)。

兩相比較，不買(mǎi)的理由只有一個(gè)，而買(mǎi)的理由千萬(wàn)條。買(mǎi)吧，擔(dān)驚受怕;不買(mǎi)吧，又放心不下。那到底能不能買(mǎi)呢?實(shí)際上此問(wèn)題的核心在于購(gòu)買(mǎi)無(wú)證房的風(fēng)險(xiǎn)在什么地方。

二、購(gòu)買(mǎi)無(wú)銷(xiāo)售許可證的房子有什么風(fēng)險(xiǎn)？

建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。也就是說(shuō)，只有同時(shí)具備這3個(gè)條件，才能獲得商品房銷(xiāo)售許可證(當(dāng)然具體操作時(shí)也會(huì)有變通)。實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦證的原因不盡相同，其中比較常見(jiàn)的有：工程進(jìn)度問(wèn)題、土地使用權(quán)問(wèn)題、土地性質(zhì)問(wèn)題、工程建設(shè)手續(xù)問(wèn)題等。下面，我們?cè)購(gòu)慕ǚ颗c賣(mài)房?jī)蓚€(gè)方面對(duì)上述四種情況下購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行逐一分析：

1、施工進(jìn)度

即施工進(jìn)度沒(méi)有達(dá)到規(guī)定要求。這種情況下，開(kāi)發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式銷(xiāo)售，即先收取一定的認(rèn)購(gòu)金，等獲得商品房銷(xiāo)售許可證后再與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于這種情況，建房是合法的，但賣(mài)房不合法，須待施工進(jìn)展到規(guī)定程度，取得商品房銷(xiāo)售許可證時(shí)才能銷(xiāo)售。如果說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)的話，主要在爛尾。相對(duì)于現(xiàn)房而言，期房的風(fēng)險(xiǎn)本身就很大，而提前銷(xiāo)售，風(fēng)險(xiǎn)又在期房的基礎(chǔ)上大大增加了。而有的項(xiàng)目尚未開(kāi)工甚至尚未完成拆遷就開(kāi)始銷(xiāo)售，風(fēng)險(xiǎn)就更不用說(shuō)了。如果您確實(shí)要購(gòu)買(mǎi)的話，則對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信審查尤為重要。

2、土地使用權(quán)

在城近郊區(qū)，有的樓盤(pán)已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷(xiāo)售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進(jìn)行銷(xiāo)售。對(duì)于這種情況，建房本身合法，但賣(mài)房不合法，開(kāi)發(fā)商須交納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，獲得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)后，才能辦理商品房銷(xiāo)售許可證進(jìn)行銷(xiāo)售。

3、土地性質(zhì)

在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣(mài)房不合法，因?yàn)閲?guó)家明確規(guī)定不能在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來(lái)判斷。工程建設(shè)手續(xù)有的項(xiàng)目，規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵，沒(méi)有規(guī)劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當(dāng)然賣(mài)房也是非法的。如果不能補(bǔ)辦工程建設(shè)手續(xù)，則面臨的后果是最嚴(yán)重的，即有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，這也是購(gòu)房者最擔(dān)心的。從實(shí)務(wù)操作來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)是否一定出現(xiàn)不太好判斷。如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問(wèn)題，有時(shí)交了罰款后也能補(bǔ)辦手續(xù)，從而使其合法化;但如嚴(yán)重違背了城市規(guī)劃，被拆除也并非沒(méi)有可能，偶爾也會(huì)出現(xiàn)。實(shí)際操作中與有關(guān)主管部門(mén)的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況，購(gòu)房者最應(yīng)小心，一般不要購(gòu)買(mǎi)。