一、房屋買賣合同是什么？

房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，不管是內(nèi)銷的房產(chǎn)合同還是外銷的都需要做公證。房地產(chǎn)買賣合同是買房人同賣房人之間簽訂的一種具有法律效力的文本合同。賣房人一般指的是房地產(chǎn)開發(fā)商。

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。

二、怎么判斷房屋買賣合同是否有效？

簽訂了合同后，怎么判斷房屋買賣合同是否有效呢？

（一）合同生效的條件

房地產(chǎn)買賣合同生效是指已經(jīng)成立的房地產(chǎn)買賣合同對(duì)當(dāng)事人發(fā)生法律約束力。商品房買賣合同自雙方簽字蓋章之日起生效。在簽訂合同時(shí)，合同雙方應(yīng)仔細(xì)閱讀合同的各項(xiàng)條款，明確每一條款的真實(shí)意思表示。出賣人除加蓋公章外，其法定代表人或委托代理人應(yīng)當(dāng)在合同上簽字;買受人為單位的，其法定代表人(負(fù)責(zé)人)或委托代理人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字。為防止合同對(duì)方換頁(yè)，買賣雙方應(yīng)在合同的每一頁(yè)上簽字或者加蓋專用的騎縫章。

（二）無效合同判定類型

1、以脅迫的手段簽定的房地產(chǎn)買賣合同。

一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、生命、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

2、乘人之危而簽定的房地產(chǎn)買賣合同。

一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件而簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

3、以欺詐手段簽定的房地產(chǎn)買賣合同。

一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

4、無民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。

根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無民事行為能力人的房地產(chǎn)買賣均由其法定代理人代理簽定合同，由他們獨(dú)立簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽定的房地產(chǎn)買賣合同。

限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房地產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽定合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

6、惡意串通所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。

雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

7、沒有簽定書面合同又無據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。

當(dāng)事人之間僅是口頭表達(dá)沒有簽定書面房地產(chǎn)買賣合同，又無據(jù)可查的，屬無效合同。

8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。

與軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)、期房、拆遷公告范圍內(nèi)戶籍凍結(jié)、未經(jīng)抵押權(quán)人同意、未經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意、權(quán)屬有爭(zhēng)議、已被法院查封或依法限制轉(zhuǎn)讓、上市出售后形成新的住房困難、擅自改變住房性質(zhì)、縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其不宜出售、經(jīng)濟(jì)適用房不夠上市出售條件的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

9、公司產(chǎn)權(quán)沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同。

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為公司產(chǎn)權(quán)，在簽定買賣合同時(shí)沒有公司法人簽字、簽章和沒有股東（股份制企業(yè)）聯(lián)名簽署的同意出售書的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

10、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同。

法律規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人（共有產(chǎn)權(quán)人及承租人）在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在同等條件下不購(gòu)買的應(yīng)當(dāng)以書面的形式放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房地產(chǎn)所簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn) 買賣合同。

外籍人士因不屬于中國(guó)合法的自然人，其合法的身份有待國(guó)家公證機(jī)關(guān)予以確認(rèn)，因此買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。

非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業(yè)法人以及機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體法人，非法人組織包括個(gè)人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)以及其他非法人的社會(huì)組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機(jī)構(gòu)如房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)部、銷售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產(chǎn)買賣合同屬無效合同。

在簽訂商品房的買賣合同之前，應(yīng)該請(qǐng)一名房地產(chǎn)律師幫您審核合同的每條每款，防止事后產(chǎn)生糾紛。如果在合同簽訂后，發(fā)現(xiàn)您的情況符合上述合同無效的情形之一的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)聯(lián)系房地產(chǎn)律師，讓他根據(jù)您的具體情況，看看怎么幫助您維權(quán)，切不能擅自行動(dòng)，盲目采取行動(dòng)很可能會(huì)導(dǎo)致您的利益受損。