一、農(nóng)村房屋買賣合同的分類：

根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。

二、農(nóng)村房屋買賣常見糾紛成因：

（一）買賣合同不規(guī)范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時有的僅為口頭協(xié)議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內(nèi)容不規(guī)范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，釀成糾紛。

（二）房屋升值的利益驅(qū)動，使當事人背棄誠信。近年來農(nóng)村宅基地資源趨向緊張，農(nóng)村平房折換社區(qū)樓房等措施的實施，是房屋增值空間變大，與賣房人原得的賣房款或者將社區(qū)樓房轉(zhuǎn)讓他人頂名要樓的轉(zhuǎn)讓費形成了巨大反差。一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地或轉(zhuǎn)讓社區(qū)樓房名額的農(nóng)村村民以及出賣了農(nóng)村房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，導致該類糾紛時有發(fā)生。

（三）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策禁止性，為當事人請求返還提供了空間和依據(jù)。由于農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)和土地資源的緊缺，國務院辦公廳及國土資源部均出臺了嚴格規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！币源藖砑訌娹r(nóng)村宅基地管理。這些政策規(guī)定將城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長了當事人違背誠信的惡習。