一、我國(guó)政策限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)：

首先我國(guó)憲法規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)（包括宅基地使用權(quán)）可依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

其次，不論是現(xiàn)行的法律法規(guī)還是政策性文件，均禁止宅基地使用權(quán)的抵押；

再次，法律法規(guī)與政策性文件禁止宅基地使用權(quán)跳出本集體經(jīng)濟(jì)組織的范圍以抵押外的其他形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。而關(guān)于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)，我國(guó)現(xiàn)行立法并未禁止農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，但根據(jù)“房地一致”的原則，法律法規(guī)中對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的禁止性規(guī)定限制了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

此外，政策性文件嚴(yán)格禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)雖受政策限制，但不能以此否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。因?yàn)檗r(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益是相關(guān)聯(lián)的，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓或者買(mǎi)賣(mài)。

二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)糾紛成因：

1、買(mǎi)賣(mài)合同不規(guī)范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買(mǎi)賣(mài)房屋、宅基地時(shí)有的僅為口頭協(xié)議未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，或者雖簽訂買(mǎi)賣(mài)合同但內(nèi)容不規(guī)范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買(mǎi)賣(mài)雙方履行過(guò)程中對(duì)合同內(nèi)容出現(xiàn)爭(zhēng)議，釀成糾紛。

2、房屋升值的利益驅(qū)動(dòng)，使當(dāng)事人背棄誠(chéng)信。近年來(lái)農(nóng)村宅基地資源趨向緊張，農(nóng)村平房折換社區(qū)樓房等措施的實(shí)施，是房屋增值空間變大，與賣(mài)房人原得的賣(mài)房款或者將社區(qū)樓房轉(zhuǎn)讓他人頂名要樓的轉(zhuǎn)讓費(fèi)形成了巨大反差。一些已經(jīng)出賣(mài)房屋、宅基地或轉(zhuǎn)讓社區(qū)樓房名額的農(nóng)村村民以及出賣(mài)了農(nóng)村房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開(kāi)始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，導(dǎo)致該類(lèi)糾紛時(shí)有發(fā)生。

3、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的政策禁止性，為當(dāng)事人請(qǐng)求返還提供了空間和依據(jù)。由于農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)和土地資源的緊缺，國(guó)務(wù)院辦公廳及國(guó)土資源部均出臺(tái)了嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”以此來(lái)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理。這些政策規(guī)定將城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋限定為禁止性行為，為賣(mài)房戶(hù)要求確認(rèn)合同無(wú)效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長(zhǎng)了當(dāng)事人違背誠(chéng)信的惡習(xí)。