近年來，隨著新農村建設不斷推進和小城鎮(zhèn)開發(fā)的加速，農村土地及房屋確權頒證工作即將鋪開，涉及農村房屋買賣的新情況、新問題不斷出現，需要我們對已有的審判經驗進行總結、檢視，以進一步規(guī)范對農村房屋買賣合同糾紛案件的審理。

一、農村房屋買賣合同糾紛的基本情況：

（一）以買受人身份為標準，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣；二是本集體經濟組織成員向其他集體經濟組織成員出售農村房屋；三是城鎮(zhèn)居民購買農村居民房屋。農村房屋買賣合同糾紛案件類型多樣，但分布相對集中，主要集中在向本集體經濟組織成員外出售房屋的情形中，本集體經濟組織成員之間的房屋買賣相對較少。

（二）以農村房屋買賣糾紛發(fā)生原因為標準，農村房屋買賣糾紛產生相當一部分原因系拆遷導致房屋利益上漲，原出賣人不愿意繼續(xù)履行合同或者要求返還已交付的農村房屋。由于法律對農村房屋的流通存在諸多限制，過多地支持違約者主動性訴請導致社會存在嚴重的“誠信危機”。

（三）正是因為人民法院受理的農村房屋買賣合同糾紛相當一部分起因于一方主動違約訴請，而且惡意者往往還能找出一定的法律依據，法官便如同鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊。為實現案結事了人和，避免法律判決與社會倡導的誠信價值相悖，法官往往花大量精力作此類案件當事人的息訴罷訪工作，曉之以情、動之以理，甚至動員當事人的親屬、居委會成員等共同勸導當事人“鄰里鄉(xiāng)親，以和為貴”。因此，農村房屋買賣合同糾紛的裁判結果往往以調解、撤訴、裁定駁回為主；而在以判決結案的情況中，案涉農村房屋買賣合同被認定無效的比例較高。然而，近年來，隨著新農村建設不斷推進和小城鎮(zhèn)開發(fā)的加速，農村土地及房屋確權頒證工作即將鋪開，涉及農村房屋買賣的新情況、新問題不斷出現，需要我們對已有的審判經驗進行總結、檢視，以進一步規(guī)范對農村房屋買賣合同糾紛案件的審理。

二、農村房屋買賣糾紛案件特點：
（一）是案情較為明確。訴訟主體一般是房屋、宅基地買賣的雙方，即出賣人和買受人；訴訟請求多是請求確認合同無效，并要求被告也即買受人返還房屋或宅基地；房屋和宅基地是一體的，處理房屋糾紛時需同時處理宅基地問題。
（二）是調解難度大。該類案件的標的是當事人居住的房屋，房屋作為最基本的生活資料，是農民的命脈，關系當事人的切身利益，一旦合同被確認無效、返還房屋或宅基地，有的可能導致當事人居無定所，因此，該類案件一般調解難度較大，處理不好矛盾也易激化。
（三）是買賣時間較長。買賣行為大多發(fā)生于同村莊鄰之間，雙方相互熟知，甚至是至親好友，因此買賣房屋或宅基地時相關手續(xù)不盡周全完善，多為口頭約定。另有案件為要求單獨返還宅基地，和要求返還房屋類似，雙方在買賣或贈與宅基地時，口頭約定，并無書面協議。事隔幾年后，因各種主客觀原因致使一方反悔，請求買賣無效、返還房屋。
（四）是房屋或宅基地已實際交付、使用。該類買賣的房屋、宅基地大多已按照約定履行完畢，出賣人交付了房屋，買受人交付了房款，而且大多數房屋已經過裝修、改建、翻建等添附行為，但未變更房屋產權及宅基地使用權手續(xù)，埋下糾紛隱患。宅基地的買賣或者贈與，受讓方已經在宅基上建設房屋等，無法還原。單獨處理宅基地難度較大。