近年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)不斷推進(jìn)和小城鎮(zhèn)開發(fā)的加速，農(nóng)村土地及房屋確權(quán)頒證工作即將鋪開，涉及農(nóng)村房屋買賣的新情況、新問題不斷出現(xiàn)，需要我們對(duì)已有的審判經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)、檢視，以進(jìn)一步規(guī)范對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的審理。

一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的基本情況：

（一）以買受人身份為標(biāo)準(zhǔn)，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣；二是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售農(nóng)村房屋；三是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村居民房屋。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件類型多樣，但分布相對(duì)集中，主要集中在向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外出售房屋的情形中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣相對(duì)較少。

（二）以農(nóng)村房屋買賣糾紛發(fā)生原因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村房屋買賣糾紛產(chǎn)生相當(dāng)一部分原因系拆遷導(dǎo)致房屋利益上漲，原出賣人不愿意繼續(xù)履行合同或者要求返還已交付的農(nóng)村房屋。由于法律對(duì)農(nóng)村房屋的流通存在諸多限制，過多地支持違約者主動(dòng)性訴請(qǐng)導(dǎo)致社會(huì)存在嚴(yán)重的“誠(chéng)信危機(jī)”。

（三）正是因?yàn)槿嗣穹ㄔ菏芾淼霓r(nóng)村房屋買賣合同糾紛相當(dāng)一部分起因于一方主動(dòng)違約訴請(qǐng)，而且惡意者往往還能找出一定的法律依據(jù)，法官便如同鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊。為實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和，避免法律判決與社會(huì)倡導(dǎo)的誠(chéng)信價(jià)值相悖，法官往往花大量精力作此類案件當(dāng)事人的息訴罷訪工作，曉之以情、動(dòng)之以理，甚至動(dòng)員當(dāng)事人的親屬、居委會(huì)成員等共同勸導(dǎo)當(dāng)事人“鄰里鄉(xiāng)親，以和為貴”。因此，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的裁判結(jié)果往往以調(diào)解、撤訴、裁定駁回為主；而在以判決結(jié)案的情況中，案涉農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效的比例較高。然而，近年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)不斷推進(jìn)和小城鎮(zhèn)開發(fā)的加速，農(nóng)村土地及房屋確權(quán)頒證工作即將鋪開，涉及農(nóng)村房屋買賣的新情況、新問題不斷出現(xiàn)，需要我們對(duì)已有的審判經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)、檢視，以進(jìn)一步規(guī)范對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的審理。

二、農(nóng)村房屋買賣糾紛案件特點(diǎn)：
（一）是案情較為明確。訴訟主體一般是房屋、宅基地買賣的雙方，即出賣人和買受人；訴訟請(qǐng)求多是請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，并要求被告也即買受人返還房屋或宅基地；房屋和宅基地是一體的，處理房屋糾紛時(shí)需同時(shí)處理宅基地問題。
（二）是調(diào)解難度大。該類案件的標(biāo)的是當(dāng)事人居住的房屋，房屋作為最基本的生活資料，是農(nóng)民的命脈，關(guān)系當(dāng)事人的切身利益，一旦合同被確認(rèn)無效、返還房屋或宅基地，有的可能導(dǎo)致當(dāng)事人居無定所，因此，該類案件一般調(diào)解難度較大，處理不好矛盾也易激化。
（三）是買賣時(shí)間較長(zhǎng)。買賣行為大多發(fā)生于同村莊鄰之間，雙方相互熟知，甚至是至親好友，因此買賣房屋或宅基地時(shí)相關(guān)手續(xù)不盡周全完善，多為口頭約定。另有案件為要求單獨(dú)返還宅基地，和要求返還房屋類似，雙方在買賣或贈(zèng)與宅基地時(shí)，口頭約定，并無書面協(xié)議。事隔幾年后，因各種主客觀原因致使一方反悔，請(qǐng)求買賣無效、返還房屋。
（四）是房屋或宅基地已實(shí)際交付、使用。該類買賣的房屋、宅基地大多已按照約定履行完畢，出賣人交付了房屋，買受人交付了房款，而且大多數(shù)房屋已經(jīng)過裝修、改建、翻建等添附行為，但未變更房屋產(chǎn)權(quán)及宅基地使用權(quán)手續(xù)，埋下糾紛隱患。宅基地的買賣或者贈(zèng)與，受讓方已經(jīng)在宅基上建設(shè)房屋等，無法還原。單獨(dú)處理宅基地難度較大。