一、村房屋買賣合同糾紛特點：

根據(jù)農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；二是農村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；三是農村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。

二、農村房屋買賣糾紛處理原則：

（一）對農村本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。

因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。

（二）慎重對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。

我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規(guī)定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

（三）對農村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。

對于農村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”；2004年11月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。