一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛:

根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。 

二、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件特點：

（一）案情較為明確。訴訟主體一般是房屋、宅基地買賣的雙方，即出賣人和買受人；訴訟請求多是請求確認合同無效，并要求被告也即買受人返還房屋或宅基地；房屋和宅基地是一體的，處理房屋糾紛時需同時處理宅基地問題。
（二）是調(diào)解難度大。該類案件的標的是當事人居住的房屋，房屋作為最基本的生活資料，是農(nóng)民的命脈，關系當事人的切身利益，一旦合同被確認無效、返還房屋或宅基地，有的可能導致當事人居無定所，因此，該類案件一般調(diào)解難度較大，處理不好矛盾也易激化。
（三）是買賣時間較長。買賣行為大多發(fā)生于同村莊鄰之間，雙方相互熟知，甚至是至親好友，因此買賣房屋或宅基地時相關手續(xù)不盡周全完善，多為口頭約定。另有案件為要求單獨返還宅基地，和要求返還房屋類似，雙方在買賣或贈與宅基地時，口頭約定，并無書面協(xié)議。事隔幾年后，因各種主客觀原因致使一方反悔，請求買賣無效、返還房屋。

（四）是房屋或宅基地已實際交付、使用。該類買賣的房屋、宅基地大多已按照約定履行完畢，出賣人交付了房屋，買受人交付了房款，而且大多數(shù)房屋已經(jīng)過裝修、改建、翻建等添附行為，但未變更房屋產(chǎn)權及宅基地使用權手續(xù)，埋下糾紛隱患。宅基地的買賣或者贈與，受讓方已經(jīng)在宅基上建設房屋等，無法還原。單獨處理宅基地難度較大。