一、宅基地使用權(quán)糾紛處理原則

實踐中，因宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛在民事糾紛中比較常見。對宅基地使用權(quán)糾紛應(yīng)按下列原則妥善處理：

（一）依法保護國家、集體的宅基地所有權(quán)。我國土地分別屬于國家和集體所有。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，土地改革前的舊契約不能作為土地權(quán)屬的依據(jù)。處理宅基地（土地）糾紛，應(yīng)切實保護國家和集體的土地所有權(quán)。屬于國家或集體所有的宅基地，集體組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。

（二）依法保護公民、法人合法取得的宅基地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，使用國有土地的單位或者個人，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。土地使用權(quán)受法律保護，任何單位或者個人不得侵犯。農(nóng)村居民建住房，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，由鄉(xiāng)級人民政府審核后，報縣級人民政府批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)的，不予保護。法人、公民合法繼承的宅基地使用權(quán)除經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃或個別調(diào)整外，長期不變。另外，宅基地使用權(quán)包括合法取得和合法使用兩個方面。對非法擴大、搶占宅基地甚至耕地的行為應(yīng)依法宣布其無效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風(fēng)、采光等相鄰權(quán)的，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

（三）宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)移的原則。農(nóng)村房屋發(fā)生買賣、繼承、贈與等法律事由的，其所占宅基地的使用權(quán)隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。1984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用?！标P(guān)于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)問題，實踐中應(yīng)注意掌握一個時間界限，即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布之前，農(nóng)村房屋買賣中宅基地使用權(quán)均隨房轉(zhuǎn)移，無須辦理批準(zhǔn)手續(xù)；但自該《條例》之后，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過申請批準(zhǔn)后方可隨房轉(zhuǎn)移。未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買方，房屋買賣亦無效，但買主可將房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統(tǒng)一安排。但在農(nóng)村合法繼承的房屋，其宅基地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。

（四）尊重歷史、面對現(xiàn)實，有利于生產(chǎn)、生活的原則。我國對土地、山林大體上進行了四次確權(quán)，即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《憲法》頒布前后土地權(quán)屬的重新登記。在處理土地、山林糾紛時，一般應(yīng)以“四固定”確定的權(quán)屬為準(zhǔn)，任何以其他理由而否認(rèn)“四固定”時的確權(quán)均不予以支持；如果“四固定”時未確權(quán)的，發(fā)生糾紛應(yīng)參照合作化或者是土改時確定的產(chǎn)權(quán)處理。在解放后，已通過雙方協(xié)商并達(dá)成合法協(xié)議或經(jīng)上級處理決定或經(jīng)人民法院裁決了宅基地的權(quán)屬，具有法律效力。經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)定的宅基地，如果對宅基地的使用權(quán)發(fā)生糾紛，一般應(yīng)以規(guī)劃確定的使用權(quán)為準(zhǔn)。未經(jīng)規(guī)劃的宅基地，對地界有爭議的，可以參照土改時的確權(quán)情況處理。土改確權(quán)是對房屋宅基地的確權(quán)，但自1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》公布后，土改時確認(rèn)的農(nóng)村個人宅基地所有權(quán)即喪失法律效力，但宅基地的使用權(quán)仍歸原所有人。依照最高人民法院解釋的規(guī)定，如果原來四至明確的，應(yīng)以四至為準(zhǔn)；四至不明確的，應(yīng)參照長期以來的實際使用情況，本著有利于生產(chǎn)、方便生活的原則合理地解決。

（五）促進經(jīng)濟發(fā)展，維護社會穩(wěn)定的原則。土地的使用和經(jīng)營管理情況直接影響到生產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展。及時、正確地處理好宅基地糾紛，能夠促進經(jīng)濟的發(fā)展。發(fā)生宅基地糾紛時，首先應(yīng)做好思想工作，并采取及時、慎重的措施，防止矛盾激化，依法合理地妥善予以解決，維護社會的安定團結(jié)。

二、我國宅基地使用現(xiàn)狀

（一）宅基地只有使用功能而無資產(chǎn)資本功能。

近些年,農(nóng)村教育、農(nóng)村醫(yī)療、農(nóng)村社會保障等方面已取得重要突破,農(nóng)村住房制度建設(shè)在各地也進行了積極探索,但整體制度建設(shè)仍不完善。農(nóng)民住房歷來以自建、自住、自管為主,農(nóng)村住房制度長期停滯在“一戶一宅”、“限制宅基地轉(zhuǎn)讓”等層面,涉及農(nóng)民利益和權(quán)益保障、農(nóng)民居住質(zhì)量和安全、農(nóng)民人居環(huán)境提高和最低端農(nóng)民居住保障等方面的制度建設(shè)很不健全。

（二）我國現(xiàn)有農(nóng)村住房制度主要體現(xiàn)宅基地制度層面,“一戶一宅”、“面積法定”、“無償取得和使用”、“限制流轉(zhuǎn)和抵押”是基本特征。宅基地制度過于側(cè)重對農(nóng)民的福利和保障,導(dǎo)致宅基地只有使用功能而無資產(chǎn)資本功能。結(jié)果是,集農(nóng)民畢生積累建造的農(nóng)房,由于限制流轉(zhuǎn)和抵押無法實現(xiàn)其資產(chǎn)信用功能,不能對擴大生產(chǎn)、更新住宅和規(guī)避風(fēng)險提供支持。農(nóng)民無論是建新房還是擴大生產(chǎn)、修建基礎(chǔ)設(shè)施,均難以得到資金的支持。而且,宅基地資源浪費日趨嚴(yán)重,超規(guī)定占地、建新不拆舊、一戶多宅、外出務(wù)工長期空置房、廢棄地、閑置地等不斷增多。由于宅基地不能流轉(zhuǎn),也沒有退出的激勵機制,所以宅基地長期處于增量不斷增加,存量利用率不斷降低的狀態(tài)。這種單一的宅基地制度是不合理的。我國農(nóng)村住房制度應(yīng)該由農(nóng)村宅基地分配制度、農(nóng)房建設(shè)制度、農(nóng)房基礎(chǔ)設(shè)施配建制度和農(nóng)房救濟制度等系統(tǒng)組成。在此基礎(chǔ)上,對農(nóng)村住房制度予以重塑和構(gòu)建。

（三）在農(nóng)村宅基地制度方面,應(yīng)當(dāng)建立“無償取得、有償使用、有限流轉(zhuǎn)”的制度原則。

“無償取得”是指農(nóng)民無償取得宅基地以實現(xiàn)基本的居住權(quán)。應(yīng)本著“一戶一宅,面積限制”原則,嚴(yán)格限制初期取得宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn),體現(xiàn)“公平性”和“福利性”,既要保證農(nóng)民的居住之用,也要有效地防止宅基地盲目增多和耕地大量減少?！坝袃斒褂谩笔侵刚赜袃斒褂?促使農(nóng)民更合理、有效、經(jīng)濟地利用宅基地,保護耕地。對于宅基地使用費,可以采用累進收費法,即按農(nóng)戶人均用地面積達(dá)到不同的檔次,適用不同的收費標(biāo)準(zhǔn):在貧困地區(qū),對最低限度的住宅用地面積可以免收使用費；在耕地緊缺地區(qū),對超過平均標(biāo)準(zhǔn)的住房用地面積可以提高使用費的收取標(biāo)準(zhǔn)。為了解決農(nóng)村貧困居民的住宅用地問題,應(yīng)當(dāng)建立貧困居民使用費減免制度。宅基地使用費應(yīng)以“取之于戶,收費適度,用之于村,使用得當(dāng)”為原則?！坝邢蘖鬓D(zhuǎn)”則要求有條件有步驟地對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開禁。由于地區(qū)之間發(fā)展不平衡,對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不宜以“一刀切”的方式來處理。應(yīng)在試點較為成功的基礎(chǔ)上,選擇社會經(jīng)濟條件發(fā)展較好,原先已經(jīng)存在農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱性市場的地區(qū)推廣試點。除轉(zhuǎn)讓外,還應(yīng)允許宅基地的出租。另外,應(yīng)當(dāng)盡快開展農(nóng)房和宅基地確權(quán)登記發(fā)證等配套工作,確權(quán)登記發(fā)證是農(nóng)房流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。有了確權(quán)證,可以為下一步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場做好準(zhǔn)備。

（四）我國村莊數(shù)量巨大,各個村莊特點不同、類型不同,應(yīng)通過建立村莊規(guī)劃制度,吸引靠近城市的村莊適度集聚,引導(dǎo)規(guī)模較小、發(fā)展前景不好的村莊向中心村鎮(zhèn)聚集,騰出土地進行整理復(fù)墾。同時,通過規(guī)劃確定對具有文化遺產(chǎn)性質(zhì)的村落進行保護,并保證農(nóng)民建房的選址安全。村莊難以復(fù)制城鎮(zhèn)住房的購買制度,在制度安排上,要尊重農(nóng)民自建住房的權(quán)利和保護農(nóng)民自建住房的積極性,但應(yīng)從建材、質(zhì)量、安全、節(jié)能、節(jié)地等方面給予規(guī)范和引導(dǎo)。更值得一提的是,基礎(chǔ)設(shè)施是農(nóng)房的必要配套,當(dāng)前這是農(nóng)村最急需解決的短項,這一點,政府應(yīng)當(dāng)予以重點扶持。

以上就是宅基地使用權(quán)糾紛處理原則，我國宅基地使用現(xiàn)狀的具體情況，希望能幫您解決您的問題。對司法實踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢相關(guān)的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。