一、如何規(guī)避戶口遷移糾紛

（一）合同明確約定戶口遷移條款

買房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應(yīng)在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋的戶口登記情況。對于購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學校的入學政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應(yīng)學籍的使用情況。

（二）與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況

雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應(yīng)期限。特別是所有權(quán)人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。

（三）提前向公安機關(guān)了解落戶政策

戶口遷移問題屬于公安機關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關(guān)落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件。

（四）提前向教育部門核實學籍使用情況

以購買“學區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)提前向所在學校及教育部門核實相關(guān)入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區(qū)對學籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學指標使用問題及相應(yīng)違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買“學區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。

二、房產(chǎn)交易直更名的法律風險

（一）“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業(yè)稅和個人所得稅，為購房者省下一筆不小的稅費，但是它的操作并不規(guī)范，存在著很大的法律風險。

一方面，從法律角度講，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說，沒有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓。除此之外，“直更名”過戶也是一種偷逃稅費的行為，這同樣是國家法律所不允許的。另一方面，通過所謂“直更名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到國家信貸優(yōu)惠政策。同時，“直更名”在實際操作中，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的購房合同，而“直更名”過戶方式的整個流程并不能體現(xiàn)出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護，當買賣雙方產(chǎn)生分歧不可協(xié)調(diào)時，想通過法律途徑解決比較困難。

（二）已簽約、備案的商品房變更或者解除合同的情形

自商品房實行購房實名制后，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網(wǎng)上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，僅限以下三種情形：一是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定允許退房的，如《消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)法律規(guī)定的，有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)按規(guī)定程序認定的質(zhì)量問題等；二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的；三是司法機關(guān)、紀檢監(jiān)察機關(guān)決定協(xié)助執(zhí)行的。

根據(jù)我國合同法規(guī)定，“直更名”必須取得開發(fā)商同意，否則難以完成。實際操作中，購房者與開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預(yù)告登記，然后開發(fā)商才能與新購房者簽訂購房合同。業(yè)內(nèi)人士提醒，實際操作中，購房合同網(wǎng)簽后，還未備案的，需要購房者和房產(chǎn)公司提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預(yù)告登記手續(xù)，等待房管部門審批通過后，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預(yù)告登記，然后房產(chǎn)公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候才可以完成所謂的“直更名”。

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