一、如何規(guī)避戶口遷移糾紛

（一）合同明確約定戶口遷移條款

買房人，特別是以解決子女入學(xué)學(xué)籍或急需落戶為主要購(gòu)房目的的，應(yīng)在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋的戶口登記情況。對(duì)于購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對(duì)應(yīng)學(xué)籍的使用情況。

（二）與戶籍登記人書面確認(rèn)戶口遷移情況

雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認(rèn)能否遷出戶口及遷移的相應(yīng)期限。特別是所有權(quán)人以外的登記人，最好通過(guò)書面形式對(duì)其戶口遷移情況進(jìn)行確認(rèn)。

（三）提前向公安機(jī)關(guān)了解落戶政策

戶口遷移問(wèn)題屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關(guān)落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實(shí)際居住條件。

（四）提前向教育部門核實(shí)學(xué)籍使用情況

以購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對(duì)學(xué)籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問(wèn)題及相應(yīng)違約責(zé)任。如果因賣房人根本違約致使買房人購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。

二、房產(chǎn)交易直更名的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）“直更名”的過(guò)戶方式看似可以繞過(guò)契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，為購(gòu)房者省下一筆不小的稅費(fèi)，但是它的操作并不規(guī)范，存在著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，從法律角度講，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房源不得轉(zhuǎn)讓。除此之外，“直更名”過(guò)戶也是一種偷逃稅費(fèi)的行為，這同樣是國(guó)家法律所不允許的。另一方面，通過(guò)所謂“直更名”過(guò)戶方式購(gòu)買的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到國(guó)家信貸優(yōu)惠政策。同時(shí)，“直更名”在實(shí)際操作中，由于買賣雙方?jīng)]有簽訂正式的購(gòu)房合同，而“直更名”過(guò)戶方式的整個(gè)流程并不能體現(xiàn)出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護(hù)，當(dāng)買賣雙方產(chǎn)生分歧不可協(xié)調(diào)時(shí)，想通過(guò)法律途徑解決比較困難。

（二）已簽約、備案的商品房變更或者解除合同的情形

自商品房實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制后，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網(wǎng)上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，僅限以下三種情形：一是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定允許退房的，如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律規(guī)定的，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)按規(guī)定程序認(rèn)定的質(zhì)量問(wèn)題等；二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的；三是司法機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)決定協(xié)助執(zhí)行的。

根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，“直更名”必須取得開發(fā)商同意，否則難以完成。實(shí)際操作中，購(gòu)房者與開發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)后，還需等待房管部門審批通過(guò)、回收作廢的購(gòu)房合同、撤銷預(yù)告登記，然后開發(fā)商才能與新購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同。業(yè)內(nèi)人士提醒，實(shí)際操作中，購(gòu)房合同網(wǎng)簽后，還未備案的，需要購(gòu)房者和房產(chǎn)公司提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)，等待房管部門審批通過(guò)后，房管部門回收作廢的購(gòu)房合同，撤銷預(yù)告登記，然后房產(chǎn)公司就可以與新的購(gòu)房者重新簽訂購(gòu)房合同了，在這個(gè)時(shí)候才可以完成所謂的“直更名”。

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