一、商品房認(rèn)購書是雙務(wù)、有償和諾成合同
與多數(shù)房產(chǎn)合同一樣，商品房認(rèn)購書是一種雙務(wù)、有償和諾成合同。首先，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購書的當(dāng)事人雙方既享有一定的權(quán)利，又負(fù)有一定的義務(wù)，所以商品房認(rèn)購書是一種雙務(wù)合同。其次，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購書自合同當(dāng)事人雙方就買賣特定標(biāo)的物事宜達(dá)成意思表示的合意一致時(shí)即可成立，無須以交付合同約定的標(biāo)的物作為合同成立的條件，所以商品房認(rèn)購書是諾成合同。因此與其他合同一樣，一旦合同成立，雙方不按照合同履行義務(wù)時(shí)就會(huì)產(chǎn)生違約責(zé)任。如果購房者違約，將無法拿回交付的定金；而如果開發(fā)商違約，則應(yīng)當(dāng)返還定金并承擔(dān)違約責(zé)任。
二、商品房認(rèn)購書可能是要式合同，也可能是不要式合同
要式合同與不要式合同的區(qū)分是以合同的成立是否須采用法律要求或當(dāng)事人約定的形式為標(biāo)準(zhǔn)的。一般的房地產(chǎn)合同都應(yīng)符合法律的要求，須采取書面形式訂立，合同方才成立，是要式合同。但商品房認(rèn)購書由于法律、行政法規(guī)沒有對(duì)此作出直接規(guī)定，所以只要當(dāng)事人沒有約定須采取書面形式訂立合同，合同方成立，商品房認(rèn)購書通常就是不要式合同，可采取口頭方式訂立合同。然而，由于商品房認(rèn)購書中往往有定金條款，所以當(dāng)商品房認(rèn)購書中有定金條款時(shí)，該合同就應(yīng)采取書面形式。這并不意味著如商品房認(rèn)購書未用書面形式，合同就一定不成立，也不發(fā)生效力。因此就有定金條款的商品房認(rèn)購書而言，只要購房者依約交納了定金而開發(fā)商接受的，該商品房認(rèn)購書照樣成立，并發(fā)生法律效力。
由于商品房認(rèn)購書具有上述法律特征，所以口頭形式簽訂的商品房認(rèn)購書是依法成立并生效的，同樣，在訂立商品房認(rèn)購書時(shí)的一些口頭約定(主要是開發(fā)商的口頭承諾)都是商品房認(rèn)購書中的一部分，也是有效的。當(dāng)然，口頭形式的約定不能容易的用證據(jù)證明出相關(guān)事實(shí)，所以當(dāng)事人在訂立商品房認(rèn)購書時(shí)還是盡量采取書面形式。
三、商品房認(rèn)購書是獨(dú)立存在的合同，而非商品房買賣合同的從合同
訂立房認(rèn)購書的目的又是為了訂立商品房買賣合同，加上商品房認(rèn)購書中常有定金條款，所以不少人以為房屋預(yù)訂是商品房買賣合同的附屬，是商品房買賣合同的從合同。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，商品房認(rèn)購書是獨(dú)立存在的合同，并不是商品房買賣合同的從合同，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購書早在商品房買賣合同存在之前就已訂立存在，況且在商品房認(rèn)購書訂立后并不一定就能訂立商品房買賣合同，商品房認(rèn)購書的存在不以商品房買賣合同的訂立而存在。
四、商品房認(rèn)購書中的定金條款
商品房認(rèn)購書中的定金條款有兩種性質(zhì)，一是為違約定金，即是指交付定金的購房者若不履行合同義務(wù)，接受定金的開發(fā)商可以沒收定金，若接受定金的開發(fā)商不履行合同義務(wù)，須雙倍支付定金給購房者；二是立約定金，即是指為保證雙方正式簽定商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同而交付的定金。
四、商品房認(rèn)購書存在的有效性
商品房認(rèn)購書屬于無名合同，只要該合同不違反社會(huì)公德、社會(huì)公共行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，當(dāng)事人可以創(chuàng)設(shè)，法律承認(rèn)其法律效力。因此，商品房認(rèn)購書的存在是有效的，一經(jīng)簽訂便發(fā)生法律效力，當(dāng)事人都不按照約定履行義務(wù)的都要承擔(dān)違約責(zé)任。
以上就是關(guān)于“商品房認(rèn)購書的法律效應(yīng)”“商品房認(rèn)購書的法律效力”相關(guān)問題的解答。商品房認(rèn)購書多半是由開發(fā)商創(chuàng)設(shè)的，而法律又對(duì)其缺少明文規(guī)定約束，這導(dǎo)致在實(shí)踐操作中，違法情況大量出現(xiàn)。因此建議購房者在簽訂商品房認(rèn)購書之前積極向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，在律師的指引下簽訂，以免產(chǎn)生不必要的損失。
