一、認購書是否有效

在一定時期內(nèi)，司法部門通常認為商品房認購書違反房地產(chǎn)銷售管理有關(guān)強制性規(guī)定，故是無效的。但是，現(xiàn)階段房產(chǎn)價格波動比較大，有些開發(fā)商常會借此將房產(chǎn)另售他人，獲取更多利益，這對認購人相當不利。現(xiàn)在司法部門多認為認購書是有效的。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四、五條對簽訂預(yù)售合同前的認購行為進行了規(guī)定，對認購書予以了認可，也就是認可了認購書的效力。

因此，開發(fā)商或者認購人不得以開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由，請求確認認購書無效。

二、開發(fā)商違約不與認購人訂立預(yù)售合同的，應(yīng)當承擔什么法律責任

1、認購人有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預(yù)售合同。但有的法院對此不支持，認為法律不能強制平等主體的當事人訂立合同。

2、在房價波動不大時，認購人有權(quán)要求開發(fā)商雙倍返還定金。

3、在房價上漲明顯時，認購人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開發(fā)商賠償差價損失。如廣州法院對住宅的減價損失按差價的20%計算損失。

三、認購人違約不與開發(fā)商訂立預(yù)售合同的，應(yīng)當承擔什么法律責任

在認購人違約不與開發(fā)商訂立預(yù)售合同的，法院通常不會要求認購人承擔繼續(xù)履行簽訂預(yù)售合同的責任。開發(fā)商通常會沒收定金，對于房價下跌比較多的，開發(fā)商可以要求認購人另行賠償部分差價損失。

四、認購書的定金問題

在認購書中，有些認購書寫明了收取“定金”，但有的寫的是訂金、保證金等，而有的對保證金、訂金的如何處理進行了說明。對于雙方的約定，應(yīng)作如處理：

1、寫明了是“定金”的，適用定金規(guī)則，認購人違約的，開發(fā)商可以沒收定金，開發(fā)商違約的，認購人可以要求雙倍返還定金。

2、對于寫的是訂金、保證金等的，如果沒有對其含義進行特別說明的，則不適用定金規(guī)則，如果在其后進行了含義說明，比如“認購人違約的，開發(fā)商不返還;開發(fā)商違約的則雙倍返還”的，則視為定金，按定金規(guī)則處理。

商品房認購書的效力體現(xiàn)為購房者與房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律責任，與其他一般的雙務(wù)有償合同相同。以上就是關(guān)于“商品房認購書中的糾紛”“商品房認購書中的責任”相關(guān)問題的解答，現(xiàn)實中由此引發(fā)的糾紛遠比此復(fù)雜，因此建議當事人能夠向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進行咨詢，在律師的幫助下了解認購書的效力，約定認購書的內(nèi)容，以更好地維護自身權(quán)益。