一、認購書是否有效

在一定時期內，司法部門通常認為商品房認購書違反房地產銷售管理有關強制性規(guī)定，故是無效的。但是，現(xiàn)階段房產價格波動比較大，有些開發(fā)商常會借此將房產另售他人，獲取更多利益，這對認購人相當不利?，F(xiàn)在司法部門多認為認購書是有效的。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四、五條對簽訂預售合同前的認購行為進行了規(guī)定，對認購書予以了認可，也就是認可了認購書的效力。

因此，開發(fā)商或者認購人不得以開發(fā)商未辦理預售許可證為由，請求確認認購書無效。

二、開發(fā)商違約不與認購人訂立預售合同的，應當承擔什么法律責任

1、認購人有權要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，簽訂預售合同。但有的法院對此不支持，認為法律不能強制平等主體的當事人訂立合同。

2、在房價波動不大時，認購人有權要求開發(fā)商雙倍返還定金。

3、在房價上漲明顯時，認購人除可要求適用定金罰則以外，還可以要求開發(fā)商賠償差價損失。如廣州法院對住宅的減價損失按差價的20%計算損失。

三、認購人違約不與開發(fā)商訂立預售合同的，應當承擔什么法律責任

在認購人違約不與開發(fā)商訂立預售合同的，法院通常不會要求認購人承擔繼續(xù)履行簽訂預售合同的責任。開發(fā)商通常會沒收定金，對于房價下跌比較多的，開發(fā)商可以要求認購人另行賠償部分差價損失。

四、認購書的定金問題

在認購書中，有些認購書寫明了收取“定金”，但有的寫的是訂金、保證金等，而有的對保證金、訂金的如何處理進行了說明。對于雙方的約定，應作如處理：

1、寫明了是“定金”的，適用定金規(guī)則，認購人違約的，開發(fā)商可以沒收定金，開發(fā)商違約的，認購人可以要求雙倍返還定金。

2、對于寫的是訂金、保證金等的，如果沒有對其含義進行特別說明的，則不適用定金規(guī)則，如果在其后進行了含義說明，比如“認購人違約的，開發(fā)商不返還;開發(fā)商違約的則雙倍返還”的，則視為定金，按定金規(guī)則處理。

商品房認購書的效力體現(xiàn)為購房者與房地產開發(fā)公司雙方的權利、義務及法律責任，與其他一般的雙務有償合同相同。以上就是關于“商品房認購書中的糾紛”“商品房認購書中的責任”相關問題的解答，現(xiàn)實中由此引發(fā)的糾紛遠比此復雜，因此建議當事人能夠向專業(yè)的房產律師進行咨詢，在律師的幫助下了解認購書的效力，約定認購書的內容，以更好地維護自身權益。