所謂商品房買賣認(rèn)購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同，往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。其并沒有對(duì)房屋的一些具體問題包括進(jìn)去，要在法律上正式確定一個(gè)房屋的買賣關(guān)系的還需要雙方簽署正式的買賣合同。

一、商品房買賣認(rèn)購書的效力

我國(guó)法律明確規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購書的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。

商品房買賣認(rèn)購書的履行內(nèi)容僅僅在于簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預(yù)約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當(dāng)事人意思自治的過程，不僅要體現(xiàn)合同自由原則，而且因?yàn)樯唐贩抠I賣認(rèn)購書畢竟只是預(yù)約，如果預(yù)約的效力可以強(qiáng)制當(dāng)事人雙方訂立合同的話，實(shí)際上其效力與本約沒有區(qū)別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條并沒有賦予商品房買賣認(rèn)購書強(qiáng)制訂立本約的效力，而是認(rèn)為“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！?/p>

二、違約責(zé)任的認(rèn)定

1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

因買房人一方原因?qū)е聼o法簽訂購房合同的，按照法律規(guī)定，買房人無法要回之前交給開發(fā)商的押金。

2、約定簽約時(shí)間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理？

出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，預(yù)售方預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對(duì)預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響。如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時(shí)段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無效的風(fēng)險(xiǎn)為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。

3、違反商品房買賣認(rèn)購書確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。

商品房買賣認(rèn)購書對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。

4、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

5、適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失？

“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為，當(dāng)事人雙方全面、忠實(shí)履行了預(yù)約合同中誠(chéng)信談判的義務(wù)，但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。實(shí)務(wù)中在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；(三)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！闭J(rèn)購書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購書義務(wù)主要是違反誠(chéng)信談判義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人來說，造成的損失只能是機(jī)會(huì)的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o效或可得撤銷，相對(duì)人信賴其為有效，卻因無效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。

三、注意事項(xiàng)

其實(shí)在預(yù)購商品房時(shí)可與銷售商協(xié)商取消簽訂認(rèn)購書這種形式，消費(fèi)者在充分考慮好買房的基礎(chǔ)上，直接簽訂正規(guī)的商品房買賣合同。如果銷售商非要簽訂認(rèn)購書，消費(fèi)者最好協(xié)商開發(fā)商將認(rèn)購書中的“定金”換做“訂金”，以免因故退款遇到麻煩。

簽訂商品房買賣認(rèn)購書已經(jīng)大量地出現(xiàn)在商品房預(yù)售等遠(yuǎn)期交付的房屋交易活動(dòng)中，是雙方就是否購買這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，規(guī)定了雙方權(quán)利義務(wù)的書面約定，是后續(xù)糾紛的解決憑證。以上關(guān)于“商品房買賣認(rèn)購書的違約責(zé)任”“商品房買賣認(rèn)購書違約如何處理”相關(guān)問題的解答只是從制度方面的最簡(jiǎn)單的介紹?，F(xiàn)實(shí)買房前建議購房者事先向?qū)I(yè)律師進(jìn)行咨詢，在律師的專業(yè)提醒和指導(dǎo)下簽訂認(rèn)購書。