一、購房者的義務(wù)

對于購房者來說，一經(jīng)簽訂商品房認(rèn)購書，就依約負(fù)有一定的合同義務(wù)，須依約全面適當(dāng)?shù)穆男?。從商品房認(rèn)購書來看，作為商品房認(rèn)購書預(yù)訂方的購房者主要有在特定的時間與開發(fā)商訂立正式的商品房買賣合同的義務(wù)。正因為購房者負(fù)有如此的合同義務(wù)，所以購房者必須依照合同約定，在合同約定的期限內(nèi)與開發(fā)商訂立商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)售合同。商品房認(rèn)購書一般是一經(jīng)簽訂即發(fā)生法律效力，對雙方進(jìn)行約束。如果購房者在簽定商品房認(rèn)購書后反悔，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。購房者為能全面履行商品房認(rèn)購書還要準(zhǔn)備好購房款，如因無法交納首期購房款而無法簽訂正式的商品房買賣合同，照樣構(gòu)成商品房認(rèn)購書的違約，如因無法交納首期購房款而導(dǎo)致已經(jīng)簽訂的正式商品房買賣合同難以實際履行，雖不會違反商品房認(rèn)購書的約定，卻會構(gòu)成商品房買賣合同的違約，導(dǎo)致承擔(dān)更大的法律責(zé)任。

通常，商品房認(rèn)購書簽訂的同時，會要求購房者交納一定數(shù)額的定金或訂金，但有時也會約定在商品房認(rèn)購書簽訂后的一定時間內(nèi)交納。這時，購房者還負(fù)有如約交納定金或訂金的義務(wù)，既是如約交納，就不僅要按約定的數(shù)量還要按約定的時間交納。由于商品房認(rèn)購書并不直接約定交易的內(nèi)容，只是為交易做準(zhǔn)備，所以購房者在這個階段的合同義務(wù)較少，只是須與開發(fā)商達(dá)成公平的協(xié)議并督促開發(fā)商履行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的義務(wù)

購房者買房是為了生活或進(jìn)行一些投資，而相對的合同當(dāng)事人開發(fā)商卻是進(jìn)行此類經(jīng)營活動，所以對購房者而言，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)有的法律義務(wù)更多一些，并且須接受相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督，辦理相關(guān)手續(xù)。開發(fā)商在訂立商品房認(rèn)購書后簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)履行如下義務(wù)：

1、在特定的時間與購房者就特定的商品房訂立正式的商品房買賣合同的義務(wù)。

在這一點上，開發(fā)商與購房戶的權(quán)利義務(wù)相同，都既有請求對方在特定時間就預(yù)訂的房屋簽訂正式的商品房買賣合同的權(quán)利，又負(fù)有在特定時間就預(yù)訂的房屋與對方簽訂正式的商品房買賣合同的義務(wù)。但是，筆者注意到在一些開發(fā)商提供的商品房認(rèn)購書文本中，開發(fā)商有意地省略了體現(xiàn)自己這點義務(wù)的條款，而只約定購房者的義務(wù)，意圖只享受合同權(quán)利，不承擔(dān)合同義務(wù)。然而，法律賦予合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利是平等的，合同也應(yīng)如此。任何妄圖以地位的優(yōu)勢實施不公平的行為者都難以得到法律支持。

2、開發(fā)商有妥善保管好定金或訂金，并依約退還或折抵的義務(wù)。

在商品房認(rèn)購書過程中，如當(dāng)事人有約定購房者要交納定金或訂金給開發(fā)商的條款，那么在購房者如約交付定金或訂金后，開發(fā)商就應(yīng)因此而依法承擔(dān)一定的義務(wù)。無論是定金還是訂金，從購房者處轉(zhuǎn)移到開發(fā)商處時，所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是這筆定金或訂金在一定時間內(nèi)的占有權(quán)。只要購房者依約履行合同，在約定的時間前與開發(fā)商簽訂正式的商品房預(yù)售合同或商品房銷售合同，開發(fā)商就必須如數(shù)退回該筆定金或訂金，或者在雙方協(xié)商一致的情況下，將該筆定金或訂金充抵購房款。無論開發(fā)商是否遺失該筆款項都是必須那樣做的，因為在購房者交納定金或訂金時，僅僅是占有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而所有權(quán)人一直是購房者而未發(fā)生變更。在合同約定的這段時間，開發(fā)商因其擁有占有權(quán)，而必須承擔(dān)該筆款項的滅失風(fēng)險，承擔(dān)妥善保管款項的義務(wù)。在合同約定的期限屆滿后，開發(fā)商因不具有所有權(quán)也不再享有占有權(quán)，在沒有正當(dāng)合法的理由下就必須退回定金或訂金，或者與購房戶協(xié)商將其轉(zhuǎn)為購房款。當(dāng)然，如果購房者交付定金后開發(fā)商違約，開發(fā)商則須雙倍返還定金;如果購房者交付其他款項，開發(fā)商違約，開發(fā)商須賠償購房者損失。

3、開發(fā)商有辦理相關(guān)法律手續(xù)的義務(wù)。

商品房認(rèn)購書的當(dāng)事人訂立合同的目的，就是為了以后簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)售合同，由于法律上對開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同有特殊的規(guī)定，開發(fā)商不僅要達(dá)到一定要求，還要到行政主管部門辦理相關(guān)手續(xù)，否則開發(fā)商就不具備簽訂商品房預(yù)售合同或商品房銷售合同的主體資格，而最終導(dǎo)致商品房認(rèn)購書的無法實際履行。當(dāng)出現(xiàn)這種情況時，應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)商違反商品房認(rèn)購書的約定，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，所以開發(fā)商就有辦好商品房預(yù)售或商品房銷售相關(guān)手續(xù)的義務(wù)。

簽訂商品房買賣認(rèn)購書的目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，是對雙方權(quán)利義務(wù)的書面約定，是解決后續(xù)糾紛的保障。以上就是關(guān)于“商品房認(rèn)購書中的權(quán)利和義務(wù)”“商品房認(rèn)購書對當(dāng)事人的效力”相關(guān)問題的解答。畢竟關(guān)系到后期是否能買到房、是否能拿回押金等關(guān)乎財產(chǎn)的問題，因此建議當(dāng)事人在買房前能夠向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師求助，在律師的幫助下簽訂認(rèn)購書甚至合理拒絕簽訂認(rèn)購書，以更好的保護(hù)自身權(quán)益。