一、什么是房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保責(zé)任的法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是伴隨著中國(guó)土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施。房地產(chǎn)價(jià)值巨大，由其作為債權(quán)擔(dān)保之標(biāo)的物，對(duì)于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)甚為有利。

二、如何注銷房地產(chǎn)抵押

依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年修訂)第35條之規(guī)定，“抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記”。該辦法中未明確“抵押當(dāng)事人”的范圍，但市房管局堅(jiān)持認(rèn)為，本辦法中的“抵押當(dāng)事人”包括抵押人與抵押權(quán)人。本人認(rèn)為，本案是因?yàn)榉慨a(chǎn)出讓人惡意違約而導(dǎo)致。這意味著由出讓人(抵押人)與銀行(抵押權(quán)人)共同辦理抵押權(quán)注銷登記已絕無可能，而由抵押權(quán)人單方解除抵押權(quán)的依據(jù)主要有以下方面：《物權(quán)法》第191條第2款之規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。本條已明確了受讓人有代為清償債務(wù)的權(quán)利，且如若受讓人代為清償債務(wù)的，抵押權(quán)即時(shí)消滅。而抵押權(quán)人辦理相應(yīng)的抵押權(quán)注銷登記僅為對(duì)抵押權(quán)已經(jīng)消滅這一法律事實(shí)的公示。這一法律事實(shí)完全可由抵押權(quán)人的單方行為予以確認(rèn)。另據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》(2008年)第48條之規(guī)定，“經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記：1主債務(wù)消滅;… 3抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)”。按照同等位階法律法規(guī)新法效力優(yōu)于舊法的原則，《房屋登記辦法》第48條事實(shí)上已經(jīng)對(duì)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第35條做出了明確具體的解釋。受讓人代為清償債務(wù)致主債務(wù)已經(jīng)消滅且抵押權(quán)人明示放棄抵押權(quán)的情況下，銀行有權(quán)單方注銷該抵押權(quán)。

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