一、一房數(shù)賣如何處理

1、一房數(shù)賣，買賣合同都有效嗎？

審判實(shí)踐：出賣人就同一房屋訂立數(shù)個(gè)房屋買賣合同的情形，首先需要確定數(shù)個(gè)買賣合同的效力。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力；《合同法》第五十二條規(guī)定：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無(wú)效。在目前的司法實(shí)務(wù)中，一般不輕易否定合同的效力，除非存在法律法規(guī)有明確規(guī)定合同無(wú)效或被禁止的情形，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定數(shù)個(gè)買賣合同均有效。

2、一房數(shù)賣的數(shù)個(gè)合同均為有效，且均未辦理變更登記的情況下如何處理？

審判實(shí)踐：房屋所有權(quán)人一房數(shù)賣，數(shù)個(gè)房地產(chǎn)買賣合同不能因訂立時(shí)間在后而被認(rèn)定為無(wú)效。除非當(dāng)事人有《合同法》第五十二條規(guī)定的情形。

房屋所有權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一房屋訂立數(shù)個(gè)買賣合同，在買賣合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：1、已先行合法占有房屋的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；2、均未辦理房屋變更登記手續(xù)，又未合法占有房屋，先行支付房屋轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付房屋和辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；3、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。未能取得房屋所有權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、賠償損失的勺按照《合同琺》的有關(guān)規(guī)定處理。

二、未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋轉(zhuǎn)讓如何處理

首先，需要解決的一個(gè)問題是，未經(jīng)抵押權(quán)人同意而簽訂的房屋買賣合同是否有效？有些人主張買賣合同未經(jīng)抵押權(quán)人同意，因?yàn)檫`反物權(quán)法第191條關(guān)于“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，的規(guī)定而無(wú)效。本律師認(rèn)為未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，不能依據(jù)物權(quán)法第191條的規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，因?yàn)槲餀?quán)法的這一規(guī)定是管理性規(guī)范而非效力性規(guī)范，不能以此認(rèn)定合同無(wú)效。最高人民法院2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要（法辦[2011]442號(hào)）也規(guī)定：未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，不能依據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第二款規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。受讓人因抵押權(quán)登記未涂銷，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等予以確定。

其次，要面對(duì)的一個(gè)問題是未經(jīng)抵押權(quán)人同意，買受人能否取得房屋所有權(quán)？按照現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，在房屋抵押登記未被注銷的情況下，房屋的產(chǎn)權(quán)是不能辦理過戶登記的。在買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)前，買受人實(shí)際無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，合同構(gòu)成履行不能，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不能支持。但是根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币虼?，若買受人同意代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)情況下，買受人要求出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的請(qǐng)求是可以支持的。

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