案情簡介：劃撥土地上房產買賣

原告曹某、季某（乙方）與被告崔某、徐某（甲方）于2011年5月11日在江蘇省南通市人民區(qū)金沙鎮(zhèn)天誠房產中介所簽訂了《房地產買賣合同》一份，合同約定甲方將其所有的位于金沙鎮(zhèn)花行橋新村20號樓202室（67.93平方米）出售給乙方，總售價為41.8萬元。中介成交費由甲、乙雙方各負擔4000元。付款方式：簽訂合同時乙方預付定金人民幣2元，余款39.8萬元，甲方2011年8月份交鑰匙時，乙方款清后，雙方即辦理過戶（交房前所產生的電費、水費等相關費用由甲方結清）。房產證過戶費、契稅由乙方承擔，個人所得稅由甲方承擔。雙方不得違約，如有違約，違約方的賠償金為總房價的20%。原告曹某于當日匯款2萬元定金給被告，被告崔某于次日向原告出具了收條。

另查明，徐某未出面簽訂合同，合同上徐某的簽字系由其丈夫崔某代簽；出售房屋的土地性質為劃撥土地。天誠中介負責人錢某證明，在原、被告簽訂合同時，約定由原告負擔將劃撥土地轉為出讓土地的土地出讓金。曹某、季某認為，劃撥土地不應進入市場流通，案涉合同應為無效。同時，本案徐某未在合同上簽字，房屋買賣合同未成立。遂起訴至南通市人民區(qū)人民法院，要求兩被告返還房屋定金2萬元。兩被告在審理中不同意返還房屋定金，并要求兩原告繼續(xù)履行合同。

法院判決：房產買賣合同有效

人民法院經審理認為，依法成立的合同，自成立時生效。兩原告與兩被告簽訂的房地產買賣合同不違反法律強制性規(guī)定，應為有效。訟爭房屋的土地性質為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，當事人繳納相應的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續(xù)，故對原告訴稱合同無效的主張，法院不予支持?，F(xiàn)兩被告始終愿意出售房屋，并無違約之情形。故兩原告要求被告雙倍返還定金的請求法院不予支持。

律師說法：

關于劃撥土地上房屋轉讓的效力問題。根據(jù)物權法第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。因而本案當事人約定轉讓房屋則該房屋占用的建設用地使用權也應依法轉讓。由于該房屋所占用建設用地使用權系被告通過劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產轉讓時應報有批準權的人民政府審批，獲得批準后還應繳納土地使用權出讓金。

土地的劃撥性質并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，合同當事人繳納相應的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續(xù)。當事人據(jù)此主張合同無效應不予支持。

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