一、怎樣認(rèn)定房屋合同的效力

1、合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

2、房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(5)屬于違法建筑的；(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

3、房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。

4、是否進(jìn)行過登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀。

二、如何防范租房中的騙術(shù)

1、假房東

業(yè)務(wù)員陪顧客到某個(gè)樓下，這時(shí)由公司另外一名業(yè)務(wù)員給該業(yè)務(wù)員打電話，冒充房東，說現(xiàn)在臨時(shí)有事去不了，這時(shí)該業(yè)務(wù)員會(huì)讓顧客接聽電話，以表示確定房東有事來不了，顧客接聽電話后冒充房東的另外一名業(yè)務(wù)員會(huì)跟顧客講自己確實(shí)想把房屋租給他，并讓顧客記下自己的聯(lián)系電話，顧客一般情況下見房東如此熱情，就會(huì)記下電話號(hào)碼，這時(shí)在場(chǎng)的業(yè)務(wù)員絕對(duì)不會(huì)制止。而當(dāng)雙方回到公司后，業(yè)務(wù)員會(huì)立即翻臉說：“你已和房東交換聯(lián)系方法，中介已完成，”這時(shí)顧客就會(huì)被騙。

2、一頭堵

個(gè)別中介公司在欺騙了消費(fèi)者之后，還紛紛設(shè)立了“監(jiān)督投訴熱線”，以便欺哄據(jù)理力爭(zhēng)的顧客，不至于鬧到工商局去。其手段無非是對(duì)顧客說押金根據(jù)合同無法退還，但出于愛護(hù)顧客可為顧客繼續(xù)介紹房屋，顧客此時(shí)也無計(jì)可施，善良一點(diǎn)的還覺得公司的管理層不錯(cuò)，挺為他們考慮的。其實(shí)是押金已騙到手，他們不愿事情被捅到工商局被查處而已。所以，建議有租房想法的讀者，在租房時(shí)謹(jǐn)慎挑選中介公司，慢掏中介費(fèi)押金。注意合同陷阱：中介成功應(yīng)當(dāng)是簽訂了書面合同或交付了定金，而絕不能將“交換聯(lián)系方法”列為成功；查看房主的房產(chǎn)證、身份證、戶口本，識(shí)破假房東。

以上是關(guān)于“怎樣認(rèn)定房屋合同的效力，如何防范租房中的騙術(shù)？”等問題的分析與回答，如果您還有疑問，不妨問問專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。