一、開發(fā)商違約如何適用定金罰則

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”相對商品房買賣合同而言，認(rèn)購書是買賣合同訂立前先行訂立的預(yù)約合同。

在“開發(fā)商嫌房子賣賤反悔”案中，開發(fā)商構(gòu)成了違約，應(yīng)按“定金罰則”向消費(fèi)者支付雙倍定金40萬元。所謂定金罰則，是指約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。支付定金的一方履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回，若違約則無權(quán)要求返還。收定金的一方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

二、買學(xué)區(qū)房不能入讀名校追究開發(fā)商責(zé)任嗎

雖然開發(fā)商沒有將關(guān)于學(xué)校的情況寫入合同，但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約?！?/p>

該條款的意思是，如果開發(fā)商廣告中的說明和允諾具有具體確定的特征，而且能對房價(jià)產(chǎn)生重大影響的，即使該部分內(nèi)容沒有寫入房屋買賣合同當(dāng)中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，如果開發(fā)商違反廣告內(nèi)容約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但值得注意的是，在實(shí)際的訴訟過程中，很多業(yè)主卻未能根據(jù)開發(fā)商的廣告等相關(guān)內(nèi)容勝訴。因此，開發(fā)商即便承諾小區(qū)會(huì)建造學(xué)校，也無法保證只要是小區(qū)業(yè)主子女就能不繳納贊助費(fèi)、享受地段生待遇入讀，因?yàn)榈囟蝿澐謱儆诮逃值氖虑?，并非開發(fā)商可以控制的范圍，因此對孩子無法按照地段生待遇入讀的問題，自然也就無法追究開發(fā)商的責(zé)任。

業(yè)主能追究責(zé)任的只能是開發(fā)商未能將配套學(xué)校建好并按時(shí)交付給教育局的行為，至于按時(shí)交付但學(xué)校未能準(zhǔn)時(shí)開學(xué)的，也屬于教育局控制的范圍，難以追究開發(fā)商的責(zé)任。此外要注意，如果購房者本身存在超生或沒有當(dāng)?shù)貞艨诘惹闆r，孩子因此而未能入讀的話，那開發(fā)商就更加沒有責(zé)任了。

以上是關(guān)于“違約如何適用定金罰則，買學(xué)區(qū)房不能入名校屬違約么？”等問題的分析與回答，如果您還有疑問，不妨問問專業(yè)的律所，或者咨詢我們專業(yè)的律師。