一、如何參加房產(chǎn)司法拍賣

1、司法拍賣是對資不抵債的企業(yè)或個人采取的司法行動，一般在司法扣押，司法清算或財產(chǎn)分割后進行。司法拍賣的信息在法院書記處，職業(yè)報刊或市區(qū)政府的司法告示上獲得。

2、司法拍賣一般由起訴律師提出，由法官指定的執(zhí)行員協(xié)助。起拍價格由債權人根據(jù)欠債數(shù)額決定。在拍賣前，起訴律師向法庭提交物業(yè)相關資料。這些資料可在該律師事務所或者房產(chǎn)所在地的法院查詢。

3、競拍人必須聘請房產(chǎn)所在地法院的律師代理投標。為此，他應向律師提交一份委托書和相當于競拍人最高出價10%的銀行本票。律師代理費由雙方自由商定。競拍人可選擇到場或不到場。司法拍賣由法官主持。在法官首先宣告競拍人需要支付的前期費用后，律師代表各自的顧客投標。在最后階段，法官點燃第一根蠟燭，接著是第二支，第三支。若第三支蠟燭燃盡仍無其他報價，最后報價者即中標。

4、律師將未中標者提交的銀行本票退還本人，后者向律師支付代理費。

5、中標者需在三個月內(nèi)支付價款，其中包括前期手續(xù)費，起訴律師費，產(chǎn)權登記費(4.89%)和公告費。司法拍賣無公證費。中標人自第45天后開始支付法定利息。三個月后仍未付款者，除了法定利息外，還需支付5%的滯納金。

二、如何參加房產(chǎn)普通拍賣

1、由房東授權公證人執(zhí)行。執(zhí)行拍賣的公證人應向房東解釋拍賣程序，展開對房產(chǎn)的價值、物業(yè)現(xiàn)狀，役權、使用方式、買賣手續(xù)費等的鑒定評估。這些資料保存在拍賣公證人事務所，共競標者前往查閱。

2、起拍價格根據(jù)估計確定，一般為市價的70%。公證人確定拍賣日期并予以公告。

3、在拍賣日，競拍人要向公證人提交銀行本票作為保證金，本票數(shù)額根據(jù)物業(yè)性質(zhì)而定。

4、公證人同用以蠟燭確定報價時間。一旦兩支小蠟燭燃盡而無人報價時，最后一名報價人即為拍賣中標人。

5、與司法拍賣不同的是，中標者只有45天的時間支付價款。否則，他需要自此后的第11日起支付價款利息。

6、價款包括房地產(chǎn)過戶的各種稅款和根據(jù)統(tǒng)一標準確定的公證費。拍賣中標者不能享受七天的反悔期。無論是司法拍賣還是普通拍賣，凡出價超過最后報價10%者，均可在成交后的十天內(nèi)，申請重新拍賣。起拍價為此前的最后報價。

7、在付款日期截止后拒不付款的買主將被控犯有拍賣欺詐罪。物業(yè)將按原起拍價重拍。爽約者可被判支付兩次拍賣的差價。

8、拍賣最誘人之處是其售價，一般均大大低于市場價。缺點是不一定能中標。

9、此外，還有物業(yè)狀況差，拍賣在最后時刻被取消的風險。不過，盡管如此，由于價格的巨大吸引力，參加拍賣者仍大有人在。

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