一、商品房買賣中的特殊財(cái)產(chǎn)權(quán)

商品房買賣，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和買賣雙方的合意程度，可分為四種形式。

（一）早期內(nèi)部協(xié)議

即在符合預(yù)售許可條件前，甚至在房屋動(dòng)工建造前，雙方基于特殊的信任關(guān)系，達(dá)成特別協(xié)議，開(kāi)發(fā)商將未來(lái)預(yù)期開(kāi)發(fā)成功的房屋預(yù)先承諾出售給購(gòu)買人，購(gòu)買人支付定金或者部分乃至全部?jī)r(jià)款。開(kāi)發(fā)商多為套取建設(shè)資金或炒作樓盤(pán)，購(gòu)買人多為炒賣樓花，房屋套數(shù)較多，標(biāo)的金額較大，與合作開(kāi)發(fā)近似，但不干預(yù)開(kāi)發(fā)事務(wù)。

（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)

即在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，雙方簽訂格式認(rèn)購(gòu)書(shū)，就房屋買賣的有關(guān)事宜初步達(dá)成合意，并預(yù)交定金，約定雙方將來(lái)正式簽訂預(yù)售合同，經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意，購(gòu)買人也可以轉(zhuǎn)讓認(rèn)購(gòu)書(shū)。開(kāi)發(fā)商往往未取得預(yù)售許可，變相提前銷售。

（三）預(yù)售合同

合同具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，購(gòu)買人先支付定金，短期內(nèi)登記備案后支付余款，并約定交房和過(guò)戶期限。根據(jù)司法解釋，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容符合預(yù)售合同要求的，得認(rèn)為預(yù)售合同。

（四）現(xiàn)售合同

此時(shí)，開(kāi)發(fā)商已將開(kāi)發(fā)成功的房地產(chǎn)初始登記在自己名下，雙方簽約后短期內(nèi)付款交房，并辦理過(guò)戶。此外，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，也是商品房買賣合同的特殊形式。

二、商品房買賣中的財(cái)產(chǎn)權(quán)對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行的意義

（一）無(wú)論采取哪種法律形式，雙方訂立的合同，除非另有原因，真實(shí)意思表示應(yīng)受法律保護(hù)，不因登記備案、預(yù)售許可等行政規(guī)制，而簡(jiǎn)單地否認(rèn)其合同的效力。

司法解釋明文規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持?！痹摻忉岆m然規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但這僅是針對(duì)“預(yù)售合同”，從該解釋上下文的旨意看，雖不認(rèn)可“認(rèn)購(gòu)書(shū)”為“買賣合同”，但也承認(rèn)其仍是一個(gè)獨(dú)立的合同——預(yù)約合同。而對(duì)“早期內(nèi)部協(xié)議”，該解釋尚未置可否。合同法的同理，“早期內(nèi)部協(xié)議”也不失為一種獨(dú)立的合同，只是不能適用預(yù)售合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)的有關(guān)特別規(guī)定而已。

（二）無(wú)論采取哪種法律形式，只要房屋所有權(quán)未過(guò)戶，開(kāi)發(fā)商始終仍是原始取得人，買方對(duì)房屋的權(quán)利僅限于不同程度的期待債權(quán)，而非物權(quán)。

即使預(yù)售備案登記，其性質(zhì)上只是預(yù)告登記，而非物權(quán)登記。此時(shí)房屋尚未生成，未有“物”，何來(lái)“物權(quán)”？

（三）在上述四種法律形式中，買方對(duì)合同的履行預(yù)期，隨著房屋開(kāi)發(fā)的進(jìn)度而加強(qiáng)；相應(yīng)地，買方對(duì)房屋的請(qǐng)求權(quán)的受保護(hù)程度，應(yīng)當(dāng)越接近于物權(quán)。

現(xiàn)行司法解釋，倒是在一定條件下，已經(jīng)承認(rèn)商品房消費(fèi)者對(duì)預(yù)購(gòu)房的權(quán)利優(yōu)先于工程款和抵押權(quán)，承認(rèn)房屋被拆遷人有權(quán)優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。物權(quán)法草案第21條也規(guī)定，當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。不過(guò)，這種優(yōu)先權(quán)，性質(zhì)上只是類似勞動(dòng)債權(quán)、船舶優(yōu)先權(quán)等特種債權(quán)而已。而且，從條文表述看，只是限制債務(wù)人的自由處分，未明確是否對(duì)抗第三人尤其是法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

無(wú)論采用了何種法律形式，當(dāng)開(kāi)發(fā)商作為被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院可以直接對(duì)房屋，以關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之。當(dāng)購(gòu)房人作為被執(zhí)行人時(shí)，要區(qū)別對(duì)待。若僅是早期內(nèi)部協(xié)議或認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，但卻無(wú)權(quán)直接請(qǐng)求交付房屋或移轉(zhuǎn)所有。若已是預(yù)售甚至現(xiàn)售合同，購(gòu)房人則有權(quán)請(qǐng)求交付房屋并移轉(zhuǎn)所有，如已備案登記，或消費(fèi)者已交付全部或大部分款項(xiàng)，或?qū)俨疬w安置房屋的，這種請(qǐng)求權(quán)可被賦予某種優(yōu)先性。

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