一、關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)中特殊財(cái)產(chǎn)權(quán)

（一）法人型

即雙方作為股東共同設(shè)立以特定項(xiàng)目為目的的房地產(chǎn)開發(fā)公司。以土地使用權(quán)入股的，約定折價(jià)，并移轉(zhuǎn)登記到公司名下(有的未事先將土地使用權(quán)辦理過戶手續(xù))。此時(shí)，房地產(chǎn)屬“法人財(cái)產(chǎn)權(quán)”。當(dāng)項(xiàng)目法人作為被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院可以對(duì)房地產(chǎn)依關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之，當(dāng)合作各方作為被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院只能依股權(quán)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之。

1、合作一方以土地使用權(quán)入股，如果未將土地使用權(quán)變更登記到項(xiàng)目法人名下的，土地使用權(quán)仍屬供地方，但項(xiàng)目法人對(duì)供地方享有移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

2、合作各方依公司章程或決議，將特定房地產(chǎn)作為實(shí)物紅利分配的，合作各方可行使股東紅利分配請(qǐng)求權(quán)，對(duì)項(xiàng)目法人享有房地產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)。

3、項(xiàng)目法人依法解散清算后，如有剩余房地產(chǎn)，決定以實(shí)物返還給股東的，合作各方則可行使股東剩余財(cái)產(chǎn)返還請(qǐng)求權(quán)，對(duì)該項(xiàng)目法人享有房地產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)。

（二）合伙型

即雙方簽訂合伙協(xié)議，一方提供土地使用權(quán)(有的未將權(quán)屬變更為雙方共有)，另一方提供資金和技術(shù)，或者一方提供項(xiàng)目，另一方提供資金，或者雙方都各自提供資金，以雙方名義共同開發(fā)，各自分得特定房地產(chǎn)，其中需要向社會(huì)銷售的，約定以共同名義、各自名義或一方名義銷售。此時(shí)，房地產(chǎn)屬“合伙財(cái)產(chǎn)”，未經(jīng)分割，合作各方只享有共同共有權(quán)。當(dāng)合作各方以一個(gè)合伙整體共同作為被執(zhí)行人，執(zhí)行法院可以直接對(duì)房地產(chǎn)依關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之。當(dāng)合作各方單獨(dú)作為被執(zhí)行人或非因合伙事業(yè)成為共同被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院只能對(duì)其享有的房地產(chǎn)共同共有權(quán)，依關(guān)于特殊財(cái)產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定執(zhí)行之。但，上述法人型的三種例外，亦類似存在。

（三）隱名型  

即以一方的名義開發(fā)，另一方約定分得特定房地產(chǎn)。其中，以供地方名義開發(fā)的，將約定的房屋及其土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給供資方。以開發(fā)商名義開發(fā)，另一方提供土地使用權(quán)的，將約定的房屋移轉(zhuǎn)給供地方，供地方將約定的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給開發(fā)商。以開發(fā)商名義開發(fā)，另一方提供資金的，開發(fā)商將約定的房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給供資方，或者交由供資方預(yù)售而直接收得價(jià)款，或仍由開發(fā)商預(yù)售而由供資方收取價(jià)款。此時(shí)，合作雙方的法律關(guān)系，是承攬、互易、隱名合伙還是買賣，頗有爭(zhēng)議，在此不作詳述。

二、隱名型房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行意義

(一)以土地使用權(quán)投資的，是否事先移轉(zhuǎn)權(quán)屬

未事先移轉(zhuǎn)的，土地使用權(quán)仍歸供地方，房屋竣工后，另一方有權(quán)請(qǐng)求移轉(zhuǎn)約定分得房屋項(xiàng)下的土地使用權(quán)。

（二）房屋的所有權(quán)在誰

新建房屋的所有權(quán)屬于原始取得，原則上“誰建造誰取得”。但由于房地產(chǎn)開發(fā)中不規(guī)范的作法，立項(xiàng)批準(zhǔn)書、土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預(yù)售許可證等上面體現(xiàn)的權(quán)利人可能不一致，給判斷真正建造人帶來困難。對(duì)此，我國(guó)法律并無明文。現(xiàn)有物權(quán)法草案和司法解釋，過于含糊。已有所有權(quán)初始登記的以初始登記為準(zhǔn)，無初始登記的以預(yù)售許可證為準(zhǔn)，無預(yù)售許可證的以建筑施工許可證為準(zhǔn)，最后再輔以建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、立項(xiàng)批準(zhǔn)書、建設(shè)工程施工合同書等。在執(zhí)行程序中，根據(jù)上述表面證據(jù)材料，即可初步確定新建房屋的原始取得人，相應(yīng)地，合同約定另一方有權(quán)分得房屋的，另一方則享有對(duì)該房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)。

（三）約定分得的房屋是否對(duì)外公開預(yù)售

若合同約定，有權(quán)分得房屋的另一方有權(quán)以自己名義預(yù)售并直接收取價(jià)款，則這種“預(yù)售”，性質(zhì)上應(yīng)解釋為是轉(zhuǎn)讓“房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)”，而非直接轉(zhuǎn)讓“房屋所有權(quán)”本身。若合同約定另一方有權(quán)分得房屋，但同時(shí)約定仍由開發(fā)商預(yù)售而由另一方監(jiān)管價(jià)款并最終收取的，筆者認(rèn)為，這時(shí)另一方的請(qǐng)求權(quán)仍屬金錢債權(quán)，不屬房地產(chǎn)特殊財(cái)產(chǎn)權(quán)。

以上便是關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)中特殊財(cái)產(chǎn)權(quán)，隱名型房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的意義的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們律師，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的法律分析。