房地產(chǎn)買賣過程中有哪些常見的法律誤區(qū)，買房注意什么？

以下十個方面是房地產(chǎn)買賣過程中交易雙方常見的法律誤區(qū)，很多網(wǎng)友因為不了解，或者草率解約被索賠遭受重大損失，或者自以為無理放棄了自己的合法權益，應當引起重視！

一、一房兩賣一個合同有效，一個合同無效

一房多賣的業(yè)主嚴重違反了市場經(jīng)濟基本的誠實信用原則，但是只要沒有和業(yè)主惡意串通損害他人利益，每個買主都是無辜的受害者，只要不具有《合同法》規(guī)定的法定無效形態(tài)，前后合同均為有效。需要提示的是，《物權法》實施后買方可以通過預告登記的方式防止業(yè)主一房多賣。

二、未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣合同必然無效

未經(jīng)共有人同意私自出售房屋的合同效力取決于個案的不同。如果房產(chǎn)雖為共有但是登記在一人名下，買方基于對房產(chǎn)登記的信任與登記一方簽訂的合同屬有效合同；如房產(chǎn)登記為全部共有人，買方僅與其中一人簽訂，事后其他共有人不予追認，則合同無效，但是簽約人構成表見代理的，合同有效。

三、陰陽合同中的陽合同無效

陰陽合同是指為逃避國家稅收，買賣雙方惡意串通，故意以低于實際成交價的價格過戶的合同。用于過戶的在國土房產(chǎn)局備案的合同為陽合同，實際履行的是陰合同。陰陽合同雖然損害了國家利益，但逃避的僅僅是國家稅收，導致無效的僅僅是陽合同的交易價格條款，除此之外合同的其他條款仍然有效。

四、炒房客所簽合同無效

炒房是炒房者買房的目的，而買房目的與房地產(chǎn)買賣合同的效力無關。炒房是市場行為，雖為各級政府所抑制，但并不違反法律規(guī)定。炒房者從業(yè)主處購得房屋后即擁有房屋的所有權，依法具有占有、使用、收益和處分權，其再行出售屬于對自有房屋處分權的正當行使，完全合法?！俺捶窟`法”的說法是錯誤的，炒房者也存在房屋跌價虧損的風險。

五、未使用官方版本所簽訂的買賣合同無效

為規(guī)范房地產(chǎn)交易，無論是一手還是二手房，政府都制定了官方合同文本，該文本只起到示范作用（雖然實踐中被強制使用），沒有使用該范本的房地產(chǎn)買賣合同仍然有效，任何一方違約須承擔違約責任。

六、期房買賣合同無效

買賣雙方約定在賣方取得一手房產(chǎn)證后再以約定價格賣于買方屬于預約買賣合同，并不違反《房地產(chǎn)管理法》第37條之規(guī)定，屬有效合同，任何一方違約須承擔違約責任。

七、只要對方違約就可以解除合同

《合同法》具有促成交易維護交易秩序的功能，將違約分為不履行合同的根本違約和遲延履行合同的非根本違約，只有對方構成根本違約時守約方才可以解約，遲延履約必須導致合同目的不能實現(xiàn)或遲延履行主要義務，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不履行的情況下才可以解約，不符合解約條件的解約行為反而構成違約，須承擔法律責任。

八、未按約定支付定金構成違約

定金屬于實踐性合同，自定金交付時生效。遲延支付或支付定金的數(shù)額與約定的定金數(shù)額不符的視為定金合同的變更，不構成違約。

九、購房后可以清走原租客或者單方改變原租賃合同

“買賣不破租賃”是一項古老的房屋交易原則，該原則亦被我國合同法所確認。根據(jù)該原則，買方購房房屋后必須接替原業(yè)主履行與租客的租賃合同，不能漲房租，更不能強行清走租客。

十、簽訂認購書后沒簽商品房買賣合同，定金只能被沒收

房地產(chǎn)認購書中的定金在性質上屬于立約定金，作用是保證將來簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，只有無故不簽訂才承擔定金罰則。如果是由于雙方對合同條款未能達成一致意見或其他非認購方過錯導致房地產(chǎn)買賣合同無法簽訂，開發(fā)商應當退回購房者的定金。