一、房產拍賣的基本程序

1、拍賣行接受客戶委托

房產的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。

2、拍賣的鑒定與估價

對拍賣房產進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準備工作，核定房產評估必須由房地產評估師進行，并對評估結果承擔相應責任。

3、確定拍賣房產底價

指拍賣成交應達到的最低價格基數(shù)，底價過高會導致拍賣失敗，過低又會使委托人受經濟損失。底價確定后，當事各方應保守秘密。

4、確定拍賣日期

日期擬訂和拍賣房產的產別、用途、數(shù)量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。

5、發(fā)布拍賣公告

拍賣是一種公開競買活動，必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。

6、審查競買人資格

參加房產拍賣的競買人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。

7、競買人繳付保證金

在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉為價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還。

8、組織拍賣會實施

拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣實施的監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。

9、拍賣品的權屬移交

房產一旦成交，拍定人交付拍賣款和傭金，簽署拍賣成交確認書，即完成了拍賣房產的權屬轉移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領取房產權利轉移證明后，就取得了該房產的所有權或使用權。

二、房產拍賣過程中容易出現(xiàn)的陷阱

1、三證不全，引發(fā)后患。

沒有產權證的房產進行拍賣時，債權人只取得房屋的使用權。尤其在多個競買人共同取得該使用權的情況下，在實際使用中，業(yè)主之間就電梯、公共通道等公共設施的使用產生矛盾的情形很多。但因為誰都沒有取得該房屋的產權證，公共設施到底該怎么使用也沒有依據。如果三證齊全，這個問題就不會出現(xiàn)。

解決措施：除業(yè)主協(xié)商解決外，可向委托人追究責任。最后結果有兩種，一是委托人辦理房產證；二是退回標的。如果是法院強制執(zhí)行的，法院會與原房主(或開發(fā)商)協(xié)商辦理房產證，或者退回標的。不過，這種情況下，拍賣款往往已被法院執(zhí)行(交給債權人)。

2、共有財產，一人委托拍賣，其他共有人卻不知情。

根據物權法的規(guī)定對共有財產進行處分，必須取得所有處分權人的一致同意才有效?，F(xiàn)實中共有人一方擅自處分房產進而被拍賣的，雖然買受人經過拍賣取得了房產，但只要其他所有人得知房屋被拍賣后上訴到法院，法院在進行核實后一般都會審理裁定拍賣無效，將房屋恢復到了拍賣前的狀態(tài)。

解決措施：根據相關法律，房屋所有人拍賣共有房產時，需有其他共有人的書面同意，否則，這次拍賣即屬于無效拍賣。如果所有人屬于故意欺詐，責任由該所有人承擔。所有人在不了解相關法律的情況下委托拍賣，而拍賣公司沒有了解清楚事實而將該房產拍賣，該拍賣公司要承擔相應責任。

3、房屋原所有人的抵押、債務等關系被隱瞞。

從拍賣機構購買的房產之前已經被原所有人抵押或被法院查封的，買受人無法過戶。

解決措施：買受人應向委托人要回拍賣款，退回標的。但如果拍賣款已不在委托人手上，買受人將十分被動。

以上就是關于“房產拍賣的基本程序”“房產拍賣的陷阱”相關問題的簡單介紹。房屋拍賣牽扯買受人大量財產和精力，因此建議房產拍賣的當事人向專業(yè)的房產律師進行咨詢，在律師的指導下，對所拍賣的房產情況進行審查，以防付了款卻無法進行房屋登記。