一、房產(chǎn)拍賣(mài)的基本程序

1、拍賣(mài)行接受客戶委托

房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣(mài)行簽署委托拍賣(mài)合同，拍賣(mài)行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣(mài)行的名義主持拍賣(mài)。

2、拍賣(mài)的鑒定與估價(jià)

對(duì)拍賣(mài)房產(chǎn)進(jìn)行鑒定和估價(jià)是拍賣(mài)前的第一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，核定房產(chǎn)評(píng)估必須由房地產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行，并對(duì)評(píng)估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

3、確定拍賣(mài)房產(chǎn)底價(jià)

指拍賣(mài)成交應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)，底價(jià)過(guò)高會(huì)導(dǎo)致拍賣(mài)失敗，過(guò)低又會(huì)使委托人受經(jīng)濟(jì)損失。底價(jià)確定后，當(dāng)事各方應(yīng)保守秘密。

4、確定拍賣(mài)日期

日期擬訂和拍賣(mài)房產(chǎn)的產(chǎn)別、用途、數(shù)量都有關(guān)。從刊登廣告到公開(kāi)拍賣(mài)，間隔可在一周左右，展樣時(shí)間不得少于2天。

5、發(fā)布拍賣(mài)公告

拍賣(mài)是一種公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)，必然發(fā)拍賣(mài)公告，主要反映拍賣(mài)房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣(mài)時(shí)期、拍賣(mài)地點(diǎn)及其它必要事項(xiàng)。

6、審查競(jìng)買(mǎi)人資格

參加房產(chǎn)拍賣(mài)的競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣(mài)主持單位提供相應(yīng)的證明文件。

7、競(jìng)買(mǎi)人繳付保證金

在拍賣(mài)程序中，繳付保證金是成為競(jìng)買(mǎi)人的必要條件之一。競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)成功，其保證金可轉(zhuǎn)為價(jià)金，競(jìng)買(mǎi)未成功，保證金如數(shù)退還。

8、組織拍賣(mài)會(huì)實(shí)施

拍賣(mài)會(huì)由主持拍賣(mài)的拍賣(mài)師、負(fù)責(zé)記錄的記錄員、監(jiān)督拍賣(mài)實(shí)施的監(jiān)拍員及協(xié)助實(shí)施拍賣(mài)的其他人員共同實(shí)施。

9、拍賣(mài)品的權(quán)屬移交

房產(chǎn)一旦成交，拍定人交付拍賣(mài)款和傭金，簽署拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，即完成了拍賣(mài)房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買(mǎi)受人從拍賣(mài)行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。

二、房產(chǎn)拍賣(mài)過(guò)程中容易出現(xiàn)的陷阱

1、三證不全，引發(fā)后患。

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，債權(quán)人只取得房屋的使用權(quán)。尤其在多個(gè)競(jìng)買(mǎi)人共同取得該使用權(quán)的情況下，在實(shí)際使用中，業(yè)主之間就電梯、公共通道等公共設(shè)施的使用產(chǎn)生矛盾的情形很多。但因?yàn)檎l(shuí)都沒(méi)有取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，公共設(shè)施到底該怎么使用也沒(méi)有依據(jù)。如果三證齊全，這個(gè)問(wèn)題就不會(huì)出現(xiàn)。

解決措施：除業(yè)主協(xié)商解決外，可向委托人追究責(zé)任。最后結(jié)果有兩種，一是委托人辦理房產(chǎn)證；二是退回標(biāo)的。如果是法院強(qiáng)制執(zhí)行的，法院會(huì)與原房主(或開(kāi)發(fā)商)協(xié)商辦理房產(chǎn)證，或者退回標(biāo)的。不過(guò)，這種情況下，拍賣(mài)款往往已被法院執(zhí)行(交給債權(quán)人)。

2、共有財(cái)產(chǎn)，一人委托拍賣(mài)，其他共有人卻不知情。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，必須取得所有處分權(quán)人的一致同意才有效。現(xiàn)實(shí)中共有人一方擅自處分房產(chǎn)進(jìn)而被拍賣(mài)的，雖然買(mǎi)受人經(jīng)過(guò)拍賣(mài)取得了房產(chǎn)，但只要其他所有人得知房屋被拍賣(mài)后上訴到法院，法院在進(jìn)行核實(shí)后一般都會(huì)審理裁定拍賣(mài)無(wú)效，將房屋恢復(fù)到了拍賣(mài)前的狀態(tài)。

解決措施：根據(jù)相關(guān)法律，房屋所有人拍賣(mài)共有房產(chǎn)時(shí)，需有其他共有人的書(shū)面同意，否則，這次拍賣(mài)即屬于無(wú)效拍賣(mài)。如果所有人屬于故意欺詐，責(zé)任由該所有人承擔(dān)。所有人在不了解相關(guān)法律的情況下委托拍賣(mài)，而拍賣(mài)公司沒(méi)有了解清楚事實(shí)而將該房產(chǎn)拍賣(mài)，該拍賣(mài)公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

3、房屋原所有人的抵押、債務(wù)等關(guān)系被隱瞞。

從拍賣(mài)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)之前已經(jīng)被原所有人抵押或被法院查封的，買(mǎi)受人無(wú)法過(guò)戶。

解決措施：買(mǎi)受人應(yīng)向委托人要回拍賣(mài)款，退回標(biāo)的。但如果拍賣(mài)款已不在委托人手上，買(mǎi)受人將十分被動(dòng)。

以上就是關(guān)于“房產(chǎn)拍賣(mài)的基本程序”“房產(chǎn)拍賣(mài)的陷阱”相關(guān)問(wèn)題的簡(jiǎn)單介紹。房屋拍賣(mài)牽扯買(mǎi)受人大量財(cái)產(chǎn)和精力，因此建議房產(chǎn)拍賣(mài)的當(dāng)事人向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢，在律師的指導(dǎo)下，對(duì)所拍賣(mài)的房產(chǎn)情況進(jìn)行審查，以防付了款卻無(wú)法進(jìn)行房屋登記。